정책 결정 과정서부터 불거진 갈등
정부가 지난 10월 15일 발표한 부동산 대책을 두고 서울시와의 마찰이 표면화되고 있습니다. 오세훈 서울시장은 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶기 전 서울시 의견을 제대로 듣지 않았다"고 지적했습니다. 특히 실무 논의 과정에서 '일방적인 통보'를 받았으며, 서울시가 반대 의견을 담은 공문을 보냈음에도 반영되지 않았다고 설명했습니다. 이번 대책이 중앙정부와 지방자치단체 간 협의 없이 추진되면서 정책 현장 적용에 대한 우려가 커지고 있습니다.
재건축 사업장에 닥친 삼중고
정부의 10·15 대책은 서울 전역 25개 자치구를 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 이로 인해 재건축·재개발 사업장에는 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 대출 규제라는 삼중고가 더해졌습니다. 투기과열지구에서는 조합 설립 인가 이후나 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되며, 1가구 1주택자가 아닌 경우 등기 이전까지 매매가 불가능해졌습니다. 이번 규제로 신규 진입과 퇴로가 동시에 막히면서 거래 가뭄이 예상됩니다. 서울에서 재건축을 추진 중인 단지만 249곳, 18만2200가구에 달하는데, 이들 대부분이 사업 추진에 차질을 빚을 수 있는 상황입니다.
공급 절벽 논란과 정책 영향
오세훈 시장은 현재의 주택 공급 부족 현상에 대해 전임 시장의 정책을 원인으로 지목했습니다. 2011년부터 2020년까지 재개발·재건축 신규 구역 지정 물량이 감소하고 기존 정비사업구역 389개가 해제된 점을 강조하며, "박원순 시장 재임 기간 동안의 구역 해제와 신규 지정 감소가 현재의 공급 절벽을 초래했다"고 분석했습니다. 반면 정부의 10·15 대책은 서울시가 추진 중인 신혼부부 장기전세주택 '미리내집'에도 영향을 미치고 있습니다. 6·27 대책 이후 대출 제한으로 경쟁률이 낮아졌으며, 청년들이 기회를 포기하는 등 저출산 대책과 상반되는 결과가 나타나고 있다고 지적했습니다. 청년에 대한 예외 조항 적용과 정비사업 금융 경색 완화를 위한 협의가 필요하다는 입장입니다.
리모델링 시장의 재부상
재건축 사업의 어려움이 가중되면서 대안으로 리모델링 시장이 다시 주목받고 있습니다. 재건축은 평균 10년 이상 소요되는 반면, 리모델링은 기존 골조를 유지해 철거가 불필요하고 사업 기간이 짧아 비용 부담이 적습니다. 또한 재건축초과이익환수제나 기부채납 의무에서 제외되어 사업성 계산이 수월하다는 장점이 있습니다. 건설사들도 새로운 성장 동력으로 리모델링 사업을 적극 추진하고 있습니다. 삼성물산은 '넥스트 리모델링' 사업을 발표했으며, 현대건설도 대수선 사업을 신사업으로 육성 중입니다. 정부 역시 9·7 공급 대책을 통해 리모델링 규제 완화에 나서고 있습니다. 전문가들은 규제 강화가 단기적 시장 안정에는 도움이 될 수 있지만, 장기적으로 공급 부족을 심화시켜 집값 상승을 초래할 수 있다고 경고합니다.