금리 3.5% 시대, 집값은 어디로
모건스탠리가 내년 1분기 말 한국의 기준금리를 3.5%까지 전망하면서 부동산 시장의 분위기가 다시 긴장하고 있습니다. 현재 연 3.0%인 기준금리가 추가로 오르면 주택담보대출 금리도 덩달아 상승해 매수자의 부담은 커질 수밖에 없는데요. 이미 3단계 스트레스 DSR이 적용되면서 차주의 대출 여력이 제한된 상태라, 금리 인상의 파급력은 과거보다 더 클 수 있습니다.
당연히 거래 위축과 관망세가 짙어질 가능성은 높습니다. 하지만 서울과 수도권의 공급 부족이 심각하고 전월세 가격 상승이 이어지고 있어, 집값이 급격하게 폭락할 가능성은 낮다는 분석이 지배적입니다. 오히려 거래는 줄면서도 가격 상승세가 둔화되는 양상이 현실적이라는 거죠.
공급 확대와 정치권 공방
이런 가운데 이재명 대통령은 주택 공급 확대를 강력하게 주문하고 있습니다. 2022년 이후 수도권 인허가가 절반 수준으로 급감한 공급 절벽을 해소하기 위해 인허가 원스톱 시스템과 자금 총동원을 지시했는데요. 한성숙 국무총리도 이에 화답하며 직을 걸고 추진하겠다는 의지를 밝혔습니다.
반대로 국민의힘은 정부의 접근법을 강하게 비판하고 있습니다. 김미애 의원은 주택 폭락 시 공공주택용으로 대량 매입하겠다는 대통령 지시를 두고, 국민이 집을 잃지 않게 하는 게 먼저지 잃은 뒤 국가가 사들이는 건 본말이 전도됐다고 지적했습니다. 임이자 정책위의장은 민간 재개발·재건축 용적률을 최대 1.3배까지 상향하는 법안을 이번 주에 제출하며, 민간 사업성을 높여 공급 물꼬를 트는 것이 가장 현실적 대안이라고 주장하고 있습니다.
공급 절벽과 정책 시나리오
사실 고금리 기조는 정부의 공급 확대 정책에도 걸림돌이 될 수 있습니다. 기준금리가 오르면 시행사와 건설사의 PF 금융비용이 늘어 신규 사업 수익성이 악화되기 때문입니다. 이는 공급 확대 정책과 정면으로 배치되는 변수인데요. 대통령이 자금 부족으로 건축을 못 하는 일이 없도록 하겠다고 한 만큼, 실제 금융 지원이 얼마나 효과를 낼지 주목됩니다.
물론 시장의 하방 경직성은 분명합니다. 실거주 목적의 1주택자는 대체 주거지를 찾기 어려워 매도 결정이 쉽지 않고, 이미 대출 규제로 수요 억제가 이뤄진 상태라 매물 쏟아짐도 제한적입니다. 고금리와 공급 확대 정책이 동시에 진행되는 가운데, 시장은 거래 위축과 가격 상승세 둔화 사이에서 향방을 모색하고 있습니다.