강남·서초로 모이는 초고가 과세 대상
정부가 초고가 1주택자에 대한 보유세 강화를 본격 검토하는 가운데, 과세 기준선에 따라 대상 지역이 극명하게 달라지는 양상이 나타났습니다. 부동산R114 조사에 따르면 서울 아파트 154만여 가구 중 시세 30억 원 이상은 13만 8천여 가구(9.0%)였고, 강남구가 5만 6천여 가구(40.7%), 서초구가 4만 3천여 가구(31.4%)를 차지해 두 지역 합산 비중이 72.1%에 달했습니다.
기준이 40억 원으로 높아지면 대상은 5만 5천여 가구(3.6%)로 줄고, 50억 원 이상으로 올리면 2만 5천여 가구(1.7%)로 더 축소됩니다. 어떤 기준을 적용하든 강남과 서초 두 곳에 과세 대상이 집중되는 구조는 변하지 않았고, 송파까지 합친 강남 3구 비중은 87.7%까지 치솟았습니다.
종부세 부담, 1주택자 영역까지 확산
공시가격 급등에 세율 인상까지 겹치면서 부담은 1주택자 영역까지 번지고 있습니다. 지난해 서울 공동주택 공시가격은 전국 평균의 두 배인 18.67% 상승했고, 강남 3구는 24% 이상 치솟았습니다. 이 때문에 종부세 마련을 위해 신용대출이나 담보대출 상담을 받는 1주택자들이 늘고 있는 실정입니다.
세종대 신보연 교수는 공시가격 상승에 세율 인상까지 더해지면 징벌적 과세가 될 수 있다고 우려했습니다. 보유세만 일방적으로 강해지면 매물을 내놓지 않는 '매물 잠김' 현상이 심화되고, 임대료 인상을 통해 임차인에게 부담이 전가될 수 있다는 지적도 따라 나옵니다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 자산 가치는 커졌지만 실제 현금 여력이 부족한 고령 보유자들의 고충도 간과할 수 없다고 진단했습니다.
공제 개편과 과세이연, 예측 가능한 세제는 가능한가
한편 장기보유특별공제가 단순 보유 기간이 아닌 거주 기간을 기준으로 재설계될 가능성도 제기됐습니다. 거주 여부에 따라 최대 60%까지 공제 혜택이 달라지는 구조로, 실거주 유도 효과를 노린 것으로 풀이됩니다.
더 근본적인 개혁 주문도 나옵니다. 애덤 스미스가 제시한 조세 4대 원칙인 공평성, 예측 가능성, 편의성, 징세비 최소화 측면에서 현행 종부세는 한계를 보인다는 분석입니다. 공정시장가액비율이 법률이 아닌 시행령으로 자의 조정되고, 소득이 없는 고령층에게도 미실현 이득에 대한 과세가 이뤄지는 구조가 납세자의 수용성을 갉아먹었다는 겁니다.
이에 1세대 1주택 고령 실거주자를 주택 처분 시점까지 납부 유예하는 과세이연 제도 확대, 뉴욕주처럼 평가액 상승률 상한 법제화, 납부한 보유세를 양도세 필요경비로 인정하는 방안 등이 대안으로 거론됩니다. 땜질식 처방을 넘어 '생애소득세' 개념을 도입해 누구나 세금을 투명하게 예측할 수 있는 체계로 가야 한다는 목소리가 점점 커지고 있습니다.