집값 상승이 강남을 넘어섰습니다
서울 아파트값 상승세가 강남권을 넘어 수도권 전역으로 퍼지고 있습니다. 올해 서울 아파트 누적 상승률은 3.93%로, 지난해 같은 기간의 2.02%를 크게 웃돌았는데요. 특히 성북구(6.65%), 강서구(6.21%), 관악구(5.86%) 등 비강남권과 경기 용인 수지구(8.38%), 광명시(7.89%) 등 수도권 주요 지역의 상승폭이 가팔랐습니다. 반면 강남구(0.37%), 서초구(1.85%) 등 강남3구는 오히려 지난해보다 상승세가 둔화했습니다.
이런 상황은 전세시장의 불안과 맞물려 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 3.77% 올랐고, 전세수급지수는 5년 2개월 만에 최고치를 기록했습니다. 매물은 전년 대비 28.8%나 줄었는데, 전세 수요자들이 매매로 전환하면서 집값 상승을 부추기는 구조가 형성되었습니다. 여기에 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들이 매물을 내놓기보다 보류하면서 공급자 우위 시장이 심화되고 있습니다.
세입자들은 지금 청구권을 아끼고 있습니다
전세난이 장기화하면서 세입자들의 행동 패턴도 변하고 있습니다. 올해 서울 아파트 갱신계약 비율은 44.9%로 지난해(36.0%)보다 크게 늘었는데, 이사 대신 기존 집에 머무르려는 수요가 늘어난 결과입니다. 흥미로운 점은 법적으로 보장된 계약갱신청구권 사용 비율은 오히려 43.3%로 지난해(48.4%)보다 낮아졌다는 겁니다.
세입자들은 현재 시세에 맞춰 집주인과 합의 재계약을 하면서, 향후 전셋값이 더 크게 오를 때 청구권을 쓰려는 전략을 택하고 있습니다. 사실 한 번 쓰면 4년간 보호받는 청구권을 지금 낭비하기보다, 더 무서운 미래에 대비해 아껴두는 게 유리하다고 판단하는 것이죠. 이런 움직임은 신규 입주 물량 감소 우려와도 무관하지 않습니다.
공급 부족은 당분간 해소되기 어렵습니다
전세난의 근본 원인은 공급 측면의 구조적 문제에 있습니다. 내년 서울 입주 예정 물량은 1만 1,349가구로 1999년 통계 작성 이후 가장 적은 수준이며, 20272029년 연평균 입주 물량 역시 2만 5,020가구의 절반에도 못 미칠 전망입니다. 여기에 재건축 사업이 가속화되면서 20262027년 사이 약 6만 6,000가구의 전세 물량이 시장에서 사라질 것으로 예측됩니다.
LH는 공공임대 주택을 통해 대응하고 있지만, 민간 전세 물량의 감소분을 모두 메우기에는 역부족입니다. 결국 공급 부족은 2030년까지 이어질 가능성이 크고, 이는 세입자들의 주거 불안과 집값 상승 압력을 동시에 키우는 변수가 될 것입니다. 7월에 발표될 세제개편안과 규제지역 확대 여부, 금리 방향 등이 하반기 시장의 분수령이 될 전망입니다.