규제가 오히려 가격 상승 부추겼다
10·15 부동산 대책이 시행된 지 한 달이 지났지만, 오히려 서울 아파트 시장이 더 뜨거워지고 있습니다. KB부동산에 따르면 11월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 상승하며 2020년 9월 이후 5년 2개월 만에 최고 상승률을 기록했는데요. 특히 주목할 점은 매매가보다 전셋값이 더 크게 뛰었다는 사실입니다. 신규 규제지역으로 지정된 서울 21개구와 경기 12개 시·구의 전셋값은 각각 2.8%, 2.0% 상승하며 매매가 상승률(1.2%)을 크게 웃돌았습니다.
전세 시장에 몰린 수요의 역효과
이런 현상의 배경에는 매매 시장에 가해진 강력한 규제가 있습니다. 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 지정으로 매매 거래가 위축되자, 주거 수요가 전세 시장으로 쏠리면서 전셋값을 끌어올린 겁니다. 집토스 이재윤 대표는 "매매 시장에 대한 고강도 규제가 임대차 시장에까지 영향을 미쳐 전세가를 자극하고 있다"고 분석했습니다. 실제로 전세 매물을 찾으려는 수요는 늘었지만, 갭투자가 차단되면서 오히려 전세 공급량은 줄어드는 역설적인 상황이 펼쳐졌죠.
전세난은 이미 장기화 조짐을 보이고 있습니다. 서울 아파트 중위전세가격은 지난달 전월 대비 503만 원 상승했으며, 1년 전보다 5%나 높아 2022년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 강남구 개포동의 한 아파트는 지난 8월 최고 거래가보다 2억 5000만 원 이상 높은 가격에 전세 계약이 체결되는 등 전셋값 상승세가 여전히 거세게 이어지고 있습니다.
지역별로 드러난 양극화 심화
상승세는 지역별로 뚜렷한 차이를 보였습니다. 매매가격의 경우 동작구가 3.94%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 성동구(3.85%), 광진구(3.73%), 마포구(3.41%) 등 한강벨트 지역의 상승폭이 두드러졌습니다. 서울 25개 자치구 중 가격이 하락한 지역은 하나도 없었는데요. 전세가격에서도 강동구(1.58%), 광진구(1.04%), 송파구(0.90%) 등 동부 권역에서 높은 상승률을 보이며 지역 간 격차가 더욱 벌어지고 있습니다.
이런 가격 상승은 단순히 수요와 공급의 불균형만으로 설명하기 어렵습니다. 내년 서울 신축 아파트 입주 예정 물량이 올해보다 30% 이상 감소한 2만 9천 가구에 그칠 전망이라는 점이 더 큰 우려를 자아내고 있죠. 한국건설산업연구원은 내년 전셋값 상승률을 4%로 전망했는데, 이는 2021년의 5.1% 이후 가장 높은 상승 폭입니다.
기관별 통계 혼란과 시장 전망
흥미로운 것은 같은 시장을 두고 기관별로 통계가 제각각이라는 점입니다. 부동산R114는 11월 셋째 주 서울 아파트 매매가격이 0.05% 하락하여 19주 만에 하락 전환했다고 발표한 반면, KB국민은행은 0.23% 상승, 한국부동산원은 0.20% 상승으로 상반된 결과를 보였습니다. 이러한 차이는 조사 방식과 표본, 조사 기간의 차이에서 비롯되지만, 규제로 인한 거래 절벽 현상이 통계 왜곡을 심화시키고 있는 것도 사실입니다.
전문가들은 주간 통계 자체의 의미를 재고해야 한다고 지적합니다. 한국도시연구소 최은영 소장은 "각 기관의 통계가 0.01% 단위의 오차 범위 내에 있으며, 정확한 주간 통계 생산 자체가 불가능하다"고 지적했는데요. 토지거래허가구역에서는 매수자가 허가를 받기 위해 3~4주의 행정 절차를 거쳐야 하므로, 실제 거래 시점과 통계 반영 시점 사이에 시간차가 발생하기 때문입니다.
앞으로 시장 전망은 다소 엇갈립니다. 전국 매매가격 전망지수는 104.1로 3개월 연속 기준점 100을 넘어서며 집값 상승에 대한 기대감이 여전히 높은 반면, 서울의 전망지수는 전월 대비 16.6포인트 하락한 107.8을 기록하며 상승세가 다소 둔화될 가능성을 시사합니다. 정부의 규제 정책이 단기적으로는 가격 상승을 잡지 못했을 뿐만 아니라, 오히려 임차인들의 주거 불안만 가중시키는 결과를 초래했다는 비판이 나오는 이유입니다.