갭투자 중심으로 급등한 서울 아파트
지난 10월 서울 아파트값이 1.46% 상승하며 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했습니다. KB부동산이 10·15 부동산 대책 발표 이전인 10월 13일 기준으로 조사한 결과인데요, 이로써 서울 아파트값은 17개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 특히 광진구가 4.46%로 가장 높은 상승률을 보이며 2006년 이후 두 번째로 높은 수준을 기록했고, 강동구(4.17%), 성동구(3.95%) 등에서도 급등세가 두드러졌습니다.
이런 상승세는 주로 한강벨트권에서 토지거래허가구역에 포함되지 않아 갭 투자가 가능했던 지역을 중심으로 나타났습니다. 마포구, 송파구, 동작구, 영등포구 등에서도 높은 상승률이 관측되었죠. 수도권 전체로 보면 0.6% 상승했지만, 인천은 오히려 0.04% 하락세로 전환했습니다. 경기도에서는 성남 분당구(4.1%)와 과천시(2.83%) 등 10·15 대책으로 신규 규제지역으로 지정된 곳에서 오히려 상승률이 높았습니다.
대책 발표 후 거래량 80% 급감
하지만 10월 15일 정부의 부동산 대책 발표 이후 시장 분위기는 완전히 달라졌습니다. 대책 시행 후 10일간 서울 아파트 거래량은 564건에 그쳤는데, 이는 추석 연휴가 포함된 이전 10일간 거래량 2,679건보다 78.9%나 감소한 수치입니다. 실제로 부동산 플랫폼 아실에 등록된 서울 아파트 매물도 10% 가까이 줄어들며 시장의 경직성이 심화되고 있습니다.
이번 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장 참여자들의 관망세가 강화된 것으로 분석됩니다. 매물을 내놓았던 집주인들도 규제 강화에 따른 불확실성을 우려해 매물을 다시 철수시키는 '매물 잠김' 현상도 확산되고 있죠.
청약 시장에 닥친 이중고
10·15 대책은 청약 시장에도 강력한 영향을 미치고 있습니다. 규제지역 내 신규 분양 단지에 대한 중도금 대출 LTV가 기존 60%에서 40%로 대폭 축소되었는데요, 이는 청약 당첨자들의 자금 부담을 크게 늘리는 요인으로 작용합니다. 15억원짜리 아파트에 당첨될 경우, 중도금 대출을 통해 6억원만 지원받을 수 있고 나머지 3억원은 본인 현금으로 조달해야 합니다.
잔금 대출 한도도 축소되어 전세를 끼고 매수하는 방식마저 어려워졌습니다. 서울 아파트 평균 분양가가 전용면적 84㎡ 기준 15억 4,737만원에 달하는 상황에서 이런 규제는 실수요자들에게 이중고를 안겨주고 있습니다. 청약 자격 요건도 강화되어 규제지역에서는 통장 가입 기간이 24개월을 넘어야 1순위 자격이 주어지고, 추첨제 물량도 줄어들어 가점 확보와 현금 동원 능력이 더욱 중요해졌죠.
부동산 시장의 양극화 심화
한편 부동산 시장 내 양극화 현상은 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 아파트 가격 상위 20%와 하위 20% 간의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율이 8개월 연속 역대 최고치를 경신했습니다. 서울 상위 20% 아파트 평균 가격이 33억원을 돌파하며 계층 간 주거격차가 확대되고 있는 겁니다.
전국 아파트 매매가격은 0.28% 상승하며 7개월 연속 오름세를 보였고, 전세 가격도 0.15% 오르며 8개월째 상승세를 이어가고 있습니다. 수도권 전세 가격은 이미 27개월 연속 상승 중인데요, 이런 추세가 지속된다면 주택 취약계층의 주거 안정성 문제가 더욱 심각해질 수 있습니다.
건설사 측면에서도 우려되는 점이 있습니다. 중도금 대출 LTV 축소는 건설사의 자금 조달에도 영향을 미칠 수 있는데, 중도금이 주택 건설 사업비 충당 수단으로 중요하게 활용되기 때문입니다. 일각에서는 현금 유동성 부족으로 공사 중단 사태가 발생할 가능성까지 제기되고 있습니다.