세금 더 내는 집, 안 내는 집
정부가 내놓은 2026년 부동산 세제개편안이 집값 20억원을 기준으로 세부담의 극명한 차이를 만들고 있습니다. 실거주 1주택자는 시가 30억원까지 세금 부담이 줄어드는 반면, 비거주자는 20억원을 조금만 넘겨도 종합부동산세가 급증하는 구조인데요. 공시가 14억5000만원짜리 주택의 경우 비거주자는 약 209만원의 종부세를 내야 하지만, 실거주자는 거주 공제 등으로 훨씬 적게 내는 겁니다.
이러한 급격한 세부담 격차에 대해 국민적 우려가 커지고 있습니다. 리서치웰 여론조사에서 비거주 1주택자 세 강화에 반대한다는 응답이 49.8%로 찬성을 크게 앞섰는데요, 특히 30대는 60%가 반대했습니다. 한국갤럽 조사에서도 45%가 이번 개편안이 부동산 시장에 부정적 영향을 줄 것이라고 봤고, 정부의 시장 개입을 줄여야 한다는 의견도 40%에 달했습니다.
임대 늘리려다 집주인 부담만 키우나
정부는 실거주 중심의 주택 시장을 만들겠다는 취지로 비거주 1주택자 과세를 강화했습니다. 하지만 공공임대만으로는 민간 임대 수요를 감당하기 어렵다는 지적이 나옵니다. 서울주택도시개발공사의 행복주택 입주 경쟁률이 48.7대 1을 기록한 것처럼 공급은 턱없이 부족한 상황인데요. 비아파트 공급을 늘리려면 누군가 사서 임대로 내줘야 하는데, 실거주 유도 정책이 이와 정면으로 맞선다는 지적입니다.
전문가들은 민간 임대사업자가 시장에 나설 수 있는 유인책이 없다면 전월세 가격 상승 압력만 키울 수 있다고 경고합니다. 또한 세부담이 급증하는 20억원 이하 주택으로 수요가 몰리는 풍선효과도 우려됩니다. 이런 문제들을 인지한 정부는 의견 수렴을 거쳐 보완책을 검토하겠다고 밝혔고, 서초구 등 일부 지자체는 구민 의견을 모아 재정경제부에 전달할 계획입니다.
절세 전략, 공동명의가 항상 이득은 아니다
세법 개편안이 확정되면 주택 보유 방식에 따른 절세 전략도 달라질 전망입니다. 시뮬레이션 결과, 시가 26억원 이하의 1주택은 부부 공동명의가 단독 명의보다 유리한 것으로 나타났습니다. 인당 9억원씩 기본 공제를 받고 과세표준을 분산할 수 있기 때문인데요. 반면 60세 이상 연령 공제나 5년 이상 거주 공제를 받을 수 있다면 단독 명의가 더 이득일 수 있습니다. 최대 80% 세액 공제 혜택은 1세대 1주택자에게만 주어지기 때문입니다.
시가 67억원이 넘는 초고가 주택은 연령이나 거주 여부와 관계없이 공동명의가 유리한 것으로 분석됩니다. 다만 1세대 1주택자로 특례를 받으려면 매년 9월 관할 세무서에 신청해야 하며, 한 번 신청하면 변동 사항이 없는 한 계속 적용받을 수 있습니다. 정부의 세제 개편이 본격화되면서 시장 참여자들의 세무 전략도 더욱 세밀해질 것으로 보입니다.