급매 거래, 강남 시장에 바람을 일으키다
강남과 서초의 고가 아파트 시장에서 급매 거래가 잇따르고 있습니다. 도곡렉슬 전용 120㎡는 최고가보다 무려 7억 원 낮은 38억 원에 거래되었고, 대치롯데캐슬리베 전용 121㎡도 8.7% 할인된 37억 원에 급매물로 나왔습니다. 이처럼 역세권 대단지에서 10% 가까이 가격이 내려간 매물이 나오면 순식간에 계약이 체결되는 분위기인데요, 서초구의 아크로리버파크와 메이플자이 역시 최고가 대비 10% 이상 하락한 가격에 매물로 등장했습니다. 현지 공인중개사들은 “가격이 맞으면 단순 문의에서 곧바로 계약으로 이어지는 속도전이 벌어지고 있다”고 말합니다.
이러한 급매 물결은 고가 아파트 시장의 상승 기류에 제동을 걸고 있습니다. KB부동산 통계에 따르면, 서울 아파트 5분위(상위 20% 고가 주택)의 평균 매매 가격 상승폭이 2월에 527만 원에 그쳤습니다. 지난해 6월 한 달에 1억 3천만 원 이상 오르던 상승세에 비하면 확연히 주춤한 모습이죠. 시장에서는 3월에 이 평균 가격이 하락으로 전환할 가능성까지 점치고 있습니다.
정책 변화가 불러온 시장의 교란
급매 거래가 쏟아지고 상승세가 꺾인 배경에는 정책 변화가 자리 잡고 있습니다. 지난해 말 이재명 대통령이 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 부활을 예고한 것이 결정적인 계기로 작용했습니다. 이에 따라 다주택을 보유한 소유자들, 특히 재건축 단지나 고가 아파트를 가진 이들 사이에서 미리 매물을 정리하려는 움직임이 본격화된 겁니다.
부동산 업계는 현재의 급매 현상을 ‘다주택자 매물 소진’ 국면으로 분석합니다. 정책 변경에 따른 부담을 감수하기보다는 가격을 낮추더라도 빠르게 매도하려는 셀러가 늘어난 것이죠. 이 과정에서 가격 조정 폭이 큰 매물이 시장에 유입되자, 기다리던 대기 수요가 바로 그 자리에서 물량을 흡수하고 있는 구조입니다. 이는 시장에 숨은 수요가 여전히 존재한다는 반증이기도 합니다.
거래 절벽 이후, 시장은 어디로?
하지만 이 같은 흐름이 영원히 지속되지는 않을 것으로 보입니다. 전문가들은 다주택자들이 보유한 매물의 대부분이 3월에서 4월 사이에 시장에서 소진될 것으로 예상합니다. 그 뒤에는 매물 자체가 시장에서 사라지는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있고, 이는 거래량이 급감하는 ‘거래 절벽’ 상황으로 이어질 수 있다는 전망이 나옵니다.
반면, 하반기에는 다른 변수가 작용할 수도 있습니다. 현재의 급매 물결로 인해 일정 부분 가격이 조정되면, 하반기에 매수 심리가 살아나면서 거래량은 적더라도 체결 가격이 다시 안정되거나 소폭 상승하는 국면이 펼쳐질 가능성입니다. 고금리와 대출 규제라는 부담 요인은 여전히 존재하지만, 강남 3구의 입지와 수요 기반을 고려할 때 시장이 단순히 한 방향으로만 가지는 않을 것이라는 분석이죠. 결국 시장은 정책과 금리, 수급이라는 세 가지 축 사이에서 새로운 균형점을 찾아가는 과정에 있습니다.