부동산 시장을 뒤흔든 10·15 대책
정부가 지난 10월 15일 발표한 부동산 대책은 서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구로 지정하며 강력한 규제 카드를 꺼냈습니다. 특히 토지거래허가구역(토허제)을 확대 적용해 외지인들의 갭투자를 차단하는 한편, 다주택자에 대한 세금 부담을 대폭 강화했습니다. 이번 조치는 단순한 집값 안정화를 넘어 부동산 세제 전반의 구조 개편을 예고하는 신호탄이 됐습니다.
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 "보유세 부담은 낮고 양도세 부담은 커서 매물이 시장에 풀리지 않는 '락인 효과'가 심화되고 있다"고 지적했습니다. 현재의 부동산 과세 체계가 거래 활성화를 저해하는 구조적 문제점을 인정한 발언으로, 향후 세제 개편 논의의 방향을 가늠케 합니다.
보유세 강화론 본격화
정부는 부동산 세제 개편 TF를 구성해 중장기적인 논의에 착수했습니다. 기획재정부는 종합부동산세와 양도소득세를, 행정안전부는 재산세와 취득세를 각각 담당하며 종합적인 검토를 진행 중입니다. 가장 주목받는 건 보유세 강화와 취득세 인하를 병행하는 방안입니다. 미국처럼 재산세를 통해 보유 자체를 어렵게 만들어 거래를 활성화하는 모델도 참고 자료로 거론되고 있습니다.
하지만 이런 개편에는 걸림돌이 있습니다. 취득세와 재산세는 지자체 재정의 중요한 축인데, 보유세 강화와 취득세 인하가 동시에 이뤄지면 지방세수 감소 문제가 불가피하기 때문입니다. 이에 따라 종부세 인상만으로는 부족해 재산세 인상 논의까지 확대될 가능성이 있습니다.
규제 확대의 파급 효과
토허제 확대로 인해 외지인들의 서울 진입 경로가 사실상 차단됐습니다. 실제로 9월 서울 집합건물 매수 건수 중 외지인이 차지하는 비중은 25.3%로 올해 최고치를 기록했지만, 이제는 상황이 완전히 바뀌었습니다. 부동산업계에서는 외지인 매입 비중이 1%대까지 떨어질 수 있다고 전망합니다. 단기적으로는 거래 절벽이 불가피할 것으로 보이는데, 특히 담보인정비율(LTV) 축소로 갭투자 수요가 차단되면서 매매 수요 전체가 위축될 것이라는 분석입니다.
증권가에서는 이번 대책이 단순한 집값 억제책이 아닌 세수 확보를 위한 정책일 수 있다는 지적도 나옵니다. 키움증권은 "정부가 확장 재정 기조에 맞춰 세수 확보를 위해 규제지역을 확대했다"고 분석했습니다. 규제지역 지정만으로도 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 세수가 증가하는 효과가 있기 때문입니다.
향후 전망과 쟁점
내년 6월 지방선거를 앞두고 정부는 신중한 접근을 할 것으로 예상됩니다. 가장 핵심적인 쟁점은 고가주택과 다주택자에 대한 과세 형평성입니다. 구 부총리는 "단순히 주택 수만으로 구분하기보다 총 자산 가치와 시장 영향, 형평성 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 강조했습니다. 1주택자 특별공제 축소 방안이 검토되는 가운데, '똘똘한 한채' 현상을 완화하기 위한 정책이 본격화될 전망입니다.
한편 시장에서는 수도권 외곽과 비규제 지역으로의 '풍선효과'를 점치고 있습니다. 서울과 인접 지역의 규제가 집중되면서 외곽 지역으로 매수세가 이동할 가능성이 높습니다. NH투자증권은 "향후 2년간 수도권 입주 물량이 제한적이고 저금리 기조가 유지되어 집값의 하방 경직성이 유지될 것"이라고 내다봤습니다. 건설업계에서는 서울권 재건축·재개발 사업의 속도 저하가 불가피하며, 이는 건설사의 실적에 부담으로 작용할 수 있다는 분석도 있습니다.