집 안 살고 빌려준 집주인들이 타깃?
금융당국이 수도권 규제지역 내 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 전세대출을 우선 규제하는 방안을 본격적으로 검토하고 있습니다. 이인영 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료를 보면, 지난 3월 말 기준 1주택자의 은행권 전세대출 잔액은 13조 2,000억 원에 달했는데요. 그중 서울 25개 자치구와 과천, 광명, 성남, 하남 등 규제지역 내 아파트를 보유한 차주의 대출이 약 4조 9,000억 원, 대출 건수로는 3만 건에 육박했습니다.
당국은 이들이 실거주 목적이 아닌 갭투자 등 투기 수요를 노리고 전세대출을 이용할 가능성이 크다고 보고 있습니다. 비거주 1주택자의 전세대출이 집값 상승을 부추기는 유동성 공급원으로 작용한다는 게 핵심 판단 근거입니다. 이에 따라 다음 달 발표될 부동산 대책 패키지에 포함될 전망이 큽니다.
보증 비율 깎고 만기 연장도 막나
구체적인 규제 방안은 상당히 강도 높게 설계되고 있습니다. 우선 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증을 제한하거나, 현행 80%인 보증비율을 추가로 낮추는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다. 보증 비율이 낮아지면 은행이 떠안아야 할 위험이 커지면서 대출 심사가 자연스럽게 강화되는 효과가 나타납니다. 이미 전세대출을 받은 차주 중에서는 만기 연장 자체를 제한하는 시나리오도 나오고 있는데요, 이 경우 차주들은 보증 기관의 문턱을 넘지 못해 사실상 대출 회전이 어려워질 수 있습니다.
문제는 전세대출 금리마저 5%대에 진입했다는 점입니다. 은행의 조달금리가 급등하면서 대출 금리가 2023년 11월 수준으로 돌아갔고, 보증 한도 축소로 대출 가능 금액은 줄어드는 이중 부담이 현실화되고 있습니다.
강남 아파트와 떠돌이 세입자 사이
이번 규제의 가장 민감한 부분은 역시 실수요자와 투기 세력을 구분하는 기준입니다. 직장 이동이나 발령, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 경우를 어느 정도까지 인정할지가 쟁점인데요. 일률적으로 규제를 적용하면 정말 살 집이 없는 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 우려가 나옵니다.
이재명 대통령은 취임 1주년 기자간담회에서 전세 제도를 대한민국에만 존재하는 사금융으로 규정하며, 과도한 전세대출 허용이 집값 상승과 전세사기 문제를 키웠다고 지적했습니다. 투기 수요를 걸러내고 정말 살 집이 없는 실수요자를 보호하는 기준을 만드는 게 이번 정책의 성패를 가를 전망입니다. 금융당국은 이 같은 내용을 다음 달 세제개편안 및 부동산 대책과 함께 공개할 계획입니다.