사라진 전세, 뛰는 월세
서울 아파트 전세 매물이 1년 새 12% 이상 급감하며 심각한 수급 불균형이 벌어지고 있습니다. 특히 중랑구와 동대문구, 구로구 등 서울 외곽 지역에서 매물 감소 폭이 60%를 훌씬 넘어섰는데요. 집을 보지도 않고 가계약금을 보내는 사례가 속출할 정도로 품귀 현상이 심화되고 있습니다.
이러한 공급 부족은 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 강화가 주요 원인으로 꼽힙니다. 집주인이 직접 거주해야 하는 경우가 늘면서 신규 전세 물량이 줄어들었고, 금융당국의 가계대출 총량 관리 강화로 전세대출 문턱까지 높아졌습니다. 결국 수요는 그대로인데 공급만 줄어들면서 전셋값이 가파르게 오르고 있습니다.
8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억1,178만 원으로 역대 최고치를 경신했는데요. 노원·도봉·강북구 등 동북부 지역은 올해 들어 10.11% 상승하며 11년 만에 두 자릿수 상승률을 기록했습니다.
수도권 외곽도 들썩이는 전셋값
서울의 전세난이 경기 남부와 지방 주요 도시로 확산되는 양상입니다. 동탄구와 기흥구는 각각 11.73%, 10.55%의 전셋값 상승률을 기록했고, 광명시는 12.52%로 경기도에서 가장 높은 상승폭을 보였습니다. 이들 지역은 삼성전자 등 반도체 사업장과 가까워 직주근접 수요가 탄탄한데다, 매매가격이 급등하면서 전세 수요까지 몰렸습니다.
문제는 전셋값이 오르는 만큼 신규 공급은 줄어들고 있다는 점입니다. 올해 1~7월 경기 지역 주택 인허가는 전년 대비 7.5% 감소했고, 착공은 20.6%나 줄어들었습니다. 공급 공백이 당분간 이어질 것이라는 전망이 나오면서 전세 강세는 지속될 가능성이 큽니다.
울산에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있습니다. 전월세 갱신 계약 중 24.6%가 월세로 전환되었고, 울산의 전월세 전환율은 전국 특광역시 중 가장 높은 수준을 기록했습니다. 갱신 요구권을 이미 소진한 세입자들은 보증금 인상을 감수하며 울며 겨자 먹기로 계약을 이어가고 있습니다.
월세 시대로 가는 주거 시장
전셋값 상승과 더불어 6%대에 달하는 고금리가 세입자들의 주거비 부담을 한층 가중시키고 있습니다. 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리가 연 6.61% 수준으로 오르면서 2억 원을 빌렸을 때 매달 이자만 약 100만 원을 내야 하는 상황입니다.
결국 집주인은 보유세 부담 등으로 월세를 선호하게 되고, 세입자는 고금리 대출보다 보증금이 낮은 월세를 선택하게 됩니다. 울산에서는 이미 300만 원을 넘어서는 고액 월세 계약이 등장했는데요. 전문가들은 이러한 흐름이 계속될 경우 세입자들이 더 저렴한 외곽이나 경기도로 이동하면서 주거 양극화가 심화될 수 있다고 분석합니다.
전세 시장의 구조적 변화가 세입자들의 삶을 짓누르고 있습니다. 공급 확대 대책이 실제 입주로 이어지기까지는 상당한 시차가 필요한 만큼, 당분간은 전세난과 월세 부담을 피하기 어려울 것으로 보입니다.