규제 직전에도 거래가 살아나지 않았습니다
2026년 7월 5일부터 경기 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 일대가 토지거래허가구역으로 지정되면서 이른바 3중 규제가 적용되기 시작했습니다. 통상이라면 규제 시행을 앞두고 막판 거래가 몰리는 패턴이 나타나곤 하는데요. 이번에는 예년과 달리 상황이 많이 달랐습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지정 직전인 7월 1일부터 4일까지 동탄은 3건, 기흥은 6건, 구리는 2건에 그쳤습니다. 지난해 10월 토지거래허가구역 확대 때 거래가 급증했던 것과 정반대의 모습인데요. 시장이 규제에 무감각해진 것은 아니라고 봅니다. 오히려 규제가 미리 예고된 데다 단기간에 집값이 급등하면서 매수자들의 가격 부담이 커졌기 때문으로 풀이됩니다.
기습 발표 뒤에 숨은 정책적 딜레마
이번 지정은 국토교통부 출입기자단에 사전 공유조차 없는 기습적인 방식으로 이루어졌습니다. 정부는 사전 유출 차단을 위한 보안 강화 조치라고 설명했지만, 절차적 정당성을 둘러싼 논란은 피할 수 없었는데요. 사실 이런 방식은 정부 스스로도 이번 대책이 떳떳하지 못하다는 인상을 주었습니다.
토지거래허가제는 과거 강남 3구에서 시작해 서울 전역으로 확대되었지만, 서울 아파트 시장의 가격 상승을 막는 데는 사실상 실패했습니다. 규제 중심 정책이 가진 한계가 드러난 셈인데요. 이번에도 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나고 있어, 땜질식 처방이라는 비판이 계속되고 있습니다.
인접지로 쏠린 수요와 불안한 시장
규제 발표 이후 인접 비규제지역에서는 이미 풍선효과가 포착되었습니다. 병점, 수원, 남양주 등지의 저가 아파트를 중심으로 갭투자 수요가 유입되면서 호가가 급등했는데요. 실거주 목적이라기보다는 진입 장벽이 낮은 매물을 노린 투기적 성격이 짙다는 분석이 나옵니다.
한국부동산원 지표를 보면 수원 권선구, 안양 만안구, 화성 병점구, 남양주시 등의 매매가격이 일제히 상승했습니다. 반면 규제지역인 동탄은 상승폭이 둔화했지만, 기흥과 구리는 여전히 오름세를 유지하고 있는 상황입니다. 이런 패턴이 반복된다면 규제 구역만 계속 늘어나는 악순환이 우려됩니다. 전국토가 규제로 묶일 수 있다는 점은 정책 입장에서도 부담스러운 지점일 것입니다.