여당 내부에서도 나온 비판, 세제개편안 수정 불가피
정부가 발표한 2026년 세제개편안이 국회 제출 전부터 대폭적인 수정 절차에 들어갔습니다. 당초 비거주 1주택자의 보유세 부담을 강화하고 거주 여부에 따른 차등 과세를 도입하는 내용이 골자였는데요. 하지만 더불어민주당 주택시장 안정화 TF에서조차 정부안에 대한 우려가 쏟아졌습니다.
TF 소속 의원들은 비거주 상황을 지나치게 죄악시하고 있다며, 실거주 유도 정책이 오히려 전월세 매물 잠김과 시장 불안을 심화시킬 수 있다고 지적했습니다. 특히 비거주 1주택 대상자가 생각보다 많지 않아 과세 실익이 낮다는 비판이 나왔는데요. 이재명 대표 역시 국무회의에서 수정 가능성을 열어두겠다고 밝혀, 정부안의 대폭적인 손질이 불가피해졌습니다.
양도세 부담에 아파트 맞교환 급증, 시장은 이미 움직였습니다
세제 개편안의 파장은 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 정부가 장기보유특별공제를 축소하고 양도소득세 공제 한도를 줄이기로 하자, 고가 주택 소유자들을 중심으로 절세를 위한 아파트 맞교환 거래가 급증했습니다. 2026년 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건을 기록하며 3년 만에 최대치를 보였는데요.
교환 거래는 현금 흐름은 적지만 취득가액을 현재 가격으로 재설정할 수 있어 향후 양도차익을 줄이는 효과가 있습니다. 특히 1세대 1주택자 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 축소될 예정인 만큼, 집주인들이 세금이 오르기 전에 미리 정산하려는 움직임이 거세다는 분석입니다. 하지만 전문가들은 이런 편법 거래가 정권마다 바뀌는 일관성 없는 부동산 정책에 대한 국민 불신의 결과라고 지적하고 있습니다.
예외 범위 확대와 세수효과 축소, 최종안은 어디로
정부는 입법예고 기간 동안 접수된 8천 건 이상의 의견을 반영해 수정안을 마련하고 있습니다. 가장 큰 쟁점은 비거주 예외 인정 범위인데요. 현재 1년 이상 거주를 전제로 하는 예외 사유를 직장 발령, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사정까지 확대하자는 요구가 빗발치고 있습니다.
또한 종합부동산세 완화 요구가 이어지면서, 당초 추산한 5년간 세수 증가분 3조 4천억 원 상당이 상당 부분 줄어들 가능성도 제기됩니다. 종부세 조정으로 인한 증가분이 전체의 63.4%를 차지하는 만큼, 예외 사유를 확대하고 공제 기준을 높이면 세수 효과가 크게 감소할 수밖에 없는 구조입니다. 정부는 갭투자 방지라는 취지를 유지하면서도 국민의 실생활을 반영한 보완책을 고심하고 있으며, 오는 20일까지 의견 수렴을 마친 뒤 최종 수정안을 국회에 제출할 방침입니다.