규제 약발 다했나…집값 상승세 다시 가팔라져
최근 서울 아파트 시장이 다시 들썩이고 있습니다. 6·27 대출 규제 이후 잠시 안정되는 듯했던 집값 상승세가 불과 몇 달 만에 다시 고개를 들고 있는 건데요. 특히 성동구, 마포구, 광진구 등 강북 지역의 한강 벨트를 중심으로 아파트 매매가격이 가파르게 오르고 있습니다. 이는 문재인 정부 시절 6·19 대책 발표 이후 13주간 서울 아파트 매매가격지수가 1.199% 상승했던 것과 비교했을 때, 이재명 정부의 6·27 대책 발표 후 13주간 2.668% 상승했다는 분석이 나올 정도로 더 빠른 상승세를 보여줍니다. 6·27 대책이 문재인 정부의 28번의 부동산 대책에 준하는 강력한 규제책이었음에도 불구하고, 이러한 결과가 나타난 것은 시장이 규제에 대한 내성을 키웠거나, 혹은 규제가 의도치 않은 다른 방향으로 작용했음을 시사합니다. 규제 약발 다했나…집값 상승세 다시 가팔라져
6·27 대책, ‘똘똘한 한 채’ 선호에 효과 제한적
이재명 정부의 6·27 대책은 수도권 전역의 주택담보대출 금액을 제한하고 갭투자 및 생애 첫 주택 구매까지 제한하는 등, 과거 정부의 어떤 대책보다 광범위하고 강력한 규제책으로 평가받았습니다. 하지만 이러한 강력한 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격이 과거보다 더 빠르게 상승하는 모습을 보인 것은, 시장의 근본적인 수요를 억제하는 데 한계가 있었음을 보여줍니다. 특히 강남 지역의 아파트 가격 상승세는 더욱 두드러졌습니다. 6·19 대책 발표 후 13주간 강남 11개 구의 아파트 매매가격지수는 1.192% 상승한 반면, 6·27 대책 이후에는 3.412% 상승하며 그 폭이 크게 확대되었습니다. 이는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 강남 지역에 집중되면서 가격 상승을 더욱 부추긴 결과로 분석됩니다. 한국은행 역시 6·27 대책 발표 이후 아파트 매매가격 상승 폭이 축소되고 거래량이 줄었으나, 과거 대책에 비해 가격 상승 둔화 정도가 제한적이었다고 분석했습니다.
‘풍선 효과’와 양극화 심화: 15억 초과 거래 다시 활발
6·27 대출 규제 이후 주춤했던 서울의 15억원 초과 고가 아파트 거래가 9월 들어 다시 증가하는 추세를 보였습니다. 토지거래허가구역 확대 가능성 등 투자 수요가 미리 움직인 결과로 풀이됩니다. 특히 마포·성동·광진·동작구 등 비강남권 한강벨트에서 15억원 초과 아파트 거래 비중이 크게 확대된 점은 주목할 만합니다. 이는 6·27 대책으로 강남 3구와 용산구의 초고가 아파트 거래가 위축된 것과 대조를 이룹니다. 30억원 초과~50억원 이하 아파트 거래 비중은 오히려 감소했으며, 50억원 초과 초고가 아파트 거래 역시 줄어들었습니다. 이는 고가 아파트에 대한 규제 강화 가능성에 투자자들이 신중한 태도를 보인 반면, 규제 강도가 상대적으로 낮은 비강남 한강벨트 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’가 뚜렷하게 나타나고 있음을 보여줍니다. 시장은 지역별, 가격대별로 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있습니다.
갭투자 수요 재점화, ‘똘똘한 한 채’ 열풍 지속
비강남권 한강벨트 지역에서 15억원 초과 아파트 거래가 활발하게 이루어진 배경에는 전세 낀 매매, 즉 갭투자가 가능한 점이 크게 작용했습니다. 강남 3구 등 규제 지역에서는 갭투자가 사실상 불가능해졌지만, 마포·성동구 등에서는 여전히 전·월세를 낀 아파트 매수가 가능하여 투자 수요가 집중되었습니다. 이는 9·7 대책 이후 토지거래허가구역 등 추가 규제 가능성에 대한 우려에도 불구하고, 투자자들이 규제 전에 ‘마지막 기회’를 잡으려는 심리로 매수에 적극적으로 나선 결과로 분석됩니다.
한편, 9억원 이하 아파트 거래 비중은 6·27 대출 규제 직후 잠시 증가했으나, 9월 들어 다시 감소하는 추세를 보였습니다. 이는 고가 아파트 매수세가 늘면서 상대적으로 저가 아파트의 거래 비중이 줄어든 결과로 해석됩니다. ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상은 여전히 이어지고 있으며, 이는 특정 지역의 고가 아파트 가격을 더욱 끌어올리는 요인이 되고 있습니다.
정부의 딜레마: 추석 이후 ‘강력한 한 방’ 나올까
서울 아파트값의 재반등 조짐에 정부는 촉각을 곤두세우고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 서울 아파트 매매가격 상승률 확대에 대해 “심각하게 바라보고 있다”고 언급하며, 추석 연휴 이후 추가적인 규제책 발표 가능성을 시사했습니다. 정부는 현재 가격 상승률이 높은 지역을 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 추가 지정하는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배 이상인 곳, 조정대상지역은 1.3배 이상인 곳을 대상으로 지정됩니다. 규제지역 지정은 LTV 강화, 실거주 요건 강화 등으로 갭투자 수요를 억제할 것으로 보입니다.
실제로 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%) 등은 이미 지정 요건을 충족한 것으로 분석됩니다. 현재 서울에서는 강남 3구와 용산구만이 규제지역으로 남아있는데, 추가 지정이 이루어진다면 규제 범위가 크게 확대될 전망입니다. 더불어, 정부는 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관에게 확대하는 법안 개정도 추진하고 있습니다. 토허구역으로 지정되면 주택 매입 시 2년 실거주 의무가 부과되어 갭투자를 원천적으로 차단할 수 있습니다.
하지만 토지거래허가구역 지정 권한 확대 법안은 국회 통과까지 시간이 걸릴 것으로 예상되며, 이미 지정된 구역은 거래 위축을 초래할 수 있다는 우려도 있습니다. 따라서 정부는 일단 조정대상지역 등 규제지역 지정을 먼저 검토하고, 토허구역 지정은 추후 고려하거나 종합대책에 포함시키지 않을 가능성도 제기됩니다. 일각에서는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위해 고가주택에 대한 보유세 강화 논의도 진행될 수 있다는 전망도 나옵니다.
전문가 진단: 공급 불안 해소와 일관된 정책이 관건
부동산 전문가들은 최근의 집값 상승세가 9·7 공급대책 발표 이후에도 이어지고 있다는 점에 주목하며, 공급 불안이 해소되지 않는 한 추격 매수 심리가 쉽게 꺾이지 않을 것이라고 진단합니다. 이들은 정부의 부동산 시장 안정 대책이 제대로 실현되지 않을 경우 '정부 실패'가 반복될 수 있다고 경고하며, 단기적인 가격 과열과 중장기적인 금융 불안 가능성을 동시에 제기합니다.
특히, 잦은 규제는 시장의 내성을 키울 뿐 효과가 제한적이라는 지적이 나옵니다. 한국투자증권 김규정 부동산 전문위원은 공급 불안이 해소되지 않는 한 추격 매수 심리가 쉽게 꺾이지 않을 것이라고 전망했으며, 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 잦은 규제보다는 예상치 못한 강력한 정책으로 수요를 억제해야 한다고 주장했습니다. 이들은 정부가 단편적인 대책을 반복하기보다, 규제 지역, 대출, 세제를 아우르는 종합적인 대책을 일관성 있게 추진하는 것이 중요하다고 강조합니다.
또한, 활발한 거래를 위해서는 세제 혜택도 필요하다는 의견도 제시됩니다. 현재 매물이 부족하고 매도자 우위 시장이 형성되어 있어, 양도세를 낮춰 시장에 매물을 유도하고 거래세를 낮춰 거래를 활발하게 이뤄지게 해야 한다는 주장입니다. 실효성 있는 정책이 시장 안정의 핵심이 될 것이라는 분석입니다.
전망: ‘똘똘한 한 채’ 논란과 시장 향방
추석 연휴 이후 서울 아파트 시장은 정부의 추가 대책 시기와 그 강도에 따라 흐름이 크게 달라질 전망입니다. 6·27 대책 이후 반등 조짐을 보였던 집값 상승세가 정부의 새로운 규제책으로 얼마나 억제될지, 혹은 풍선 효과가 다른 지역으로 확산될지가 중요한 관건이 될 것입니다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 갭투자 수요가 다시 부상하는 가운데, 정부가 내놓을 종합 대책의 실효성에 따라 향후 몇 년간의 부동산 시장 향방이 결정될 것으로 보입니다. 시장은 정부의 다음 수를 기다리는 모양새입니다.