세금 오르기 전에 주택을 바꿉니다
2024년 상반기 전국 아파트 교환 거래가 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 한국부동산원에 따르면 1월부터 6월까지 아파트 맞교환은 총 305건으로 집계되었고, 서울 지역에서도 57건의 거래가 이루어졌습니다. 이는 향후 강화될 양도소득세 부담을 줄이려는 절세 수요가 먼저 움직인 결과입니다.
정부가 추진하는 세제 개편안의 핵심은 거주 중심 과세로의 전환입니다. 장기보유특별공제가 거주 기간에 집중되고, 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 줄어듭니다. 서울 서초구 래미안 퍼스티지 84㎡를 예로 들면, 향후 양도세가 2024년 2억4천만원대에서 2029년에는 9억4천만원까지 치솟을 수 있는 겁니다. 이런 계산 때문에 고가 주택 소유자들이 취득가액을 높이려는 맞교환에 몰리고 있는 것입니다.
물론 교환 거래 자체는 양도세와 취득세를 모두 부담해야 합니다. 하지만 교환 시점 가격으로 취득가액을 새로 설정할 수 있어 미래 세 부담을 크게 낮출 수 있다는 점이 매력적인 거죠. 이장원 세무사는 1세대 1주택 비과세 대상 여부와 가격대를 종합적으로 따져 각 시점별 보유세와 양도세를 면밀히 비교해야 한다고 조언합니다.
비거주를 죄악시한다는 비판
시장이 움직이는 사이 정치권에서도 정부안을 둘러싼 갈등이 깊어지고 있습니다. 더불어민주당 주택시장 안정화 TF는 최근 회의에서 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 방침을 두고 우려를 표명했습니다. TF 소속 의원들은 거주와 보유를 분리해 과세하는 원칙이 국민적 공감대를 얻지 못했으며, 정부가 비거주 상황을 지나치게 죄악시하고 있다고 비판했습니다.
실제로 과세 대상자가 생각보다 많지 않아 세수 효과도 제한적이라는 지적이 나왔습니다. 송영길 의원은 막대한 추가 세수가 있음에도 불구하고 부동산 세수를 위해 무리한 정책을 추진한다고 비판했습니다. 서울 지역 의원들을 중심으로는 전월세 매물이 줄어드는 등 시장 불안만 가중될 수 있다는 목소리가 컸는데요. 당내에서는 직장이나 교육 등 불가피한 사유로 비거주하는 경우에 대한 예외 인정 범위를 확대하는 방향으로 정부안을 고쳐야 한다는 기류가 형성되고 있습니다.
이재명 대표 역시 국무회의에서 국회 논의 과정에서 수정 가능성을 열어두었습니다. 민주당은 의원총회를 통해 의견을 모으고 있으며, 정부는 다음 달 1일 국회에 정부안을 제출할 계획입니다.
여당 내부에서도 불만 터져 나와
여당 안에서도 서울 지역 의원들을 중심으로 불만이 쏟아지고 있습니다. 세제 개편안이 발표된 이후 지역 기반 의원들의 민원이 이어지고 있으며, 당내 주택TF에서도 현안에 대한 비판이 제기된 것으로 파악됩니다. 사실 서울 지역은 직장과 교육 문제로 주택과 거주지가 분리되는 경우가 적지 않아 정부안의 직접적인 영향권에 놓여 있습니다.
정치권 안팎의 압박이 거세지면서 거주와 보유를 분리한다는 큰 원칙은 유지하되, 예외 인정 범위를 넓히는 쪽으로 가닥이 잡힐 가능성이 높아 보입니다. 다만 어디까지를 불가피한 비거주로 볼 것인지가 핵심 쟁점이 될 전망입니다. 정부의 세제 개편안은 세수 확보라는 목표와 시장 안정이라는 또 다른 목표 사이에서 어디까지 타협할 수 있을지 시험대에 오르고 있습니다.