3조 7천억 원의 자금 대이동
올해 1월부터 4월까지 주식과 채권, 가상화폐를 매각해 마련한 자금이 주택시장으로 대거 유입되었습니다. 국토교통부 자금조달계획서 분석 결과, 이 기간 동안 부동산 매입에 쓰인 금융자산 매각대금은 총 3조 7,254억 원에 달했는데요. 이는 전국 주택시장에 유입된 전체 금융자산 매각대금의 절반을 상회하는 규모입니다.
특히 서울로의 쏠림 현상이 뚜렷했습니다. 전체 매각대금 중 65.5%인 2조 4,396억 원이 서울 주택 구매에 사용되었으며, 이 중 강남 3구와 용산구로 집중된 비율이 높았습니다. 강남구 3,706억 원, 송파구 3,531억 원, 서초구 2,903억 원, 용산구 1,838억 원 순으로 유입되었는데, 강남 3구에만 서울 전체의 41.6%가 몰린 셈입니다. 증시 호황으로 불어난 현금이 서울 상급지로 쏠리는 양상이 극명해졌습니다.
연령대별로는 30대가 1조 2,592억 원을 투입하며 가장 큰 규모를 기록했습니다. 40대와 50대가 각각 1조 1천억 원대와 8천억 원대로 뒤를 이었는데, 이는 젊은 층의 자산 이동이 부동산 시장의 주요 변수로 떠올랐음을 보여줍니다.
대출 규제가 바꾼 자금 지도
이처럼 금융자산 매각 자금이 부동산으로 몰린 데에는 대출 규제라는 배경이 자리 잡고 있습니다. 지난해 말부터 규제지역 내 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 축소되면서, 고가 주택 구매자들은 부족한 자금을 주식이나 채권 처분으로 충당할 수밖에 없었습니다.
실제로 15억 원 이상 고가 주택 매입 시 주식·채권 매각대금 비중은 2020년부터 2025년까지 5% 이내에 머물렀으나, 올해 1월에는 9.3%로 치솟았고 4월에는 13.2%까지 급증했습니다. 대출 규제가 현금 부자와 대출 의존자 사이의 경계를 더욱 뚜렷하게 만들었습니다.
지역별로도 차이가 확연합니다. 서초구는 전체 매입 비용 중 금융자산 매각대금 비율이 가장 높았고, 강남구와 송파구, 용산구 역시 현금 동원력이 압도적이었습니다. 반면 노원구는 금융자산 활용 비율이 서울 최저였지만 금융기관 대출액 비율은 39.67%로 서울에서 가장 높게 나타났습니다. 구로구와 강서구, 도봉구, 성북구 역시 대출 의존도가 30%를 훌씬 넘겼습니다.
자산 양극화와 정책 과제
결국 자금의 성격이 근본적으로 달라지면서 부동산 양극화도 심화되고 있습니다. 상급지에서는 증시 수익을 실현한 자산가들이 대출 없이 고가 주택을 매수하는 반면, 외곽 지역은 대출 기반의 실수요 중심 매수가 이루어지고 있습니다. 이화여대 석병훈 교수는 증시 수익으로 대출 없이 집을 살 수 있는 사람들이 상대적으로 유리한 위치를 점하게 되면서 자산 양극화가 심화될 것이라고 분석했습니다.
정부는 시장 왜곡을 막기 위해 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 비거주 1주택자의 전세대출 규제를 강화하는 등 대응에 나서고 있습니다. 하지만 상급지의 자산 회전과 외곽의 대출 기반이라는 이원화된 수요 구조를 동시에 제어하기는 쉽지 않아 보입니다. 단일 규제로는 양극화를 동시에 제어하기 어려운 구조적 한계가 드러나고 있습니다.
최근 코스피가 8,000선까지 오르는 등 증시 호황이 이어지면서 가계부채가 주식 투자를 위한 이른바 빚투로 확대되는 우려도 나오고 있습니다. 자본시장과 부동산 시장이 긴밀하게 연결된 지금, 어떤 정책이 두 시장의 안정을 동시에 꾀할 수 있을지 주목됩니다.