동탄 규제, 풍선효과로 번지다
정부가 화성 동탄구 등 반도체 벨트 지역에 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역을 동시에 지정하는 3중 규제 폭탄을 내렸습니다. LTV가 40%로 낮아지고 갭투자가 차단되는 등 규제 강도는 사상 최대였습니다. 그런데 동탄 아파트값은 7월 첫째 주에도 1.29% 급등하며 올해 누적 상승률이 14.46%에 달합니다.
규제로 쌓은 성곽 안에서 불길이 꺼지지 않고, 그 열기는 인근 도시로 번지고 있습니다.
피난 수요, 이미 데이터로 확인됐다
수원 영통구는 전주 대비 1.19% 급등하며 경기도 평균의 5배를 웃돌았습니다. 하동 '힐스테이트광교' 97㎡는 한 달 만에 12억 5천만 원에서 17억 3천만 원으로 37.8% 뛰었고, 이의동 '자연앤자이'는 역대 최고가인 20억 원에 거래됐습니다.
작년 10·15 대책 당시에도 경기 비규제지역 아파트 매매가 30일간 68.8% 늘었습니다. 이번에도 부천·김포·남양주 등의 비규제지역 분양 단지에 관심이 쏟아지고 있습니다.
서울도 예외가 아니었습니다. 7월 첫째 주 서울 아파트값은 0.30% 상승하며 오름폭이 커졌고, 성북구 0.51%, 구로구 0.50% 등 역세권과 대단지를 중심으로 매수세가 붙었습니다.
획일적 규제의 한계, 핀셋 규제가 답이다
동탄 사례는 규제의 구조적 맹점을 드러냅니다. 반도체 호황과 GTX-A 개통이라는 산업·교통 요인으로 과열된 동탄 전체를 묶어 고가·저가를 동일한 규제선으로 가둬버리면, 서민들까지 대출 제한을 받게 됩니다. 오산·용인 처인구 등 사각지대로 다시 투기 수요가 스며들 가능성도 커지고 있습니다.
결국 동·단지별 가격대에 따라 대출과 거래 조건을 차등 적용하는 '핀셋 규제'가 절실합니다. 현장 목소리를 반영해 획일적 규제를 재검토하고, 세밀한 보완책을 마련해야 정책이 시장에 안착할 수 있을 겁니다.