서울 아파트 매매가격이 작년 한 해 동안 8.71%나 뛰며 통계 작성 이래 가장 큰 상승률을 기록했습니다. 그런데 올해는 오히려 매매보다 전세가격이 더 크게 오를 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 10·15 부동산 대책의 영향으로 전세 물량이 줄어들고, 올해 입주 물량 감소까지 겹치면서 전세 시장이 긴장하고 있습니다. 한편 직방 설문에서 응답자의 70%가 올해 집을 사겠다고 답할 만큼 매수 열기도 식지 않고 있습니다.
작년 서울 아파트값, 역대 최고 상승률 기록
KB부동산에 따르면 2025년 서울 아파트 평균 매매가격은 전년 대비 8.71% 상승했습니다. 이는 2013년 통계 작성 이후 가장 높은 수치입니다. 10·15 대책 발표 이후에도 11주 연속 상승세를 이어갔고, 2024년부터 이어진 상승 흐름이 더욱 가팔라진 모습입니다. 서울 25개 자치구 모두 상승세를 기록했는데, 특히 송파구(20.92%), 성동구(19.12%), 서초구(14.11%), 강남구(13.59%) 등 강남권과 한강벨트 지역이 두드러졌습니다. 상위 20% 아파트 가격이 하위 20%보다 6.89배 높아져 집값 양극화도 역대 최대 수준으로 심화됐습니다. 헬리오시티 거래 건수는 41.67% 증가했고 평균 가격은 8.09% 올랐으며, 한남더힐은 거래 건수가 100% 증가하고 평균 가격이 116.32% 급등하는 등 주요 단지에서 거래 열기가 뜨거웠습니다.
“올해 집 산다”는 응답 70%…매수 심리 여전
직방이 자사 애플리케이션 이용자를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 69.9%가 ‘올해 집을 사겠다’고 응답했습니다. 1분기 내에 매입을 고려한다는 답변이 45.7%였고, 상반기까지 포함하면 64%가 상반기 중 구매 의향을 보였습니다. 집값 상승에 대한 기대감이 매수 심리를 부추기고 있는 겁니다. 정부의 각종 규제에도 불구하고 개발 기대감과 우수한 정주여건을 갖춘 일부 지역을 중심으로 국지적인 상승세가 이어지고 있어, 서울 전체 아파트 가격 상승을 견인하고 있습니다.
전세 품귀 현상 심화…올해 전세값 상승 전망
10·15 부동산 대책은 전세 시장에도 영향을 미쳤습니다. 토지거래허가구역 지정으로 매수 시 2년간 실거주 의무가 부여되면서, 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 어려워졌습니다. 이로 인해 규제 지역에서는 전세 물량이 눈에 띄게 줄어들었습니다. 한국부동산원 통계를 보면 전국 아파트 전세수급지수는 10월 20일 99.4에서 12월 넷째 주 100.3으로 상승했습니다. 수도권과 서울도 비슷한 흐름입니다. 서울 아파트 전세가격 상승률은 10월 셋째 주 0.13%에서 12월 넷째 주 0.16%로 확대되었습니다. 올해 수도권 아파트 입주물량은 총 11만1900가구로, 전년 대비 18.2% 감소합니다. 서울은 무려 31.6% 줄어들 전망입니다. 전세 물량 부족과 입주 물량 감소가 맞물리면서 올해 전세가격은 매매가격보다 더 큰 폭으로 오를 것으로 전문가들은 보고 있습니다.
작년 서울 아파트 시장은 매매가격이 크게 오르며 투자 심리가 과열되는 모습을 보였습니다. 올해는 전세 시장이 더욱 긴장할 것으로 예상됩니다. 정부 규제와 공급 감소 등 여러 요인이 복합적으로 작용할 전망이어서 시장 참여자들은 이러한 흐름을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.