공시가 12억, 1년새 17만 가구 늘었다
최근 1년 동안 공시가격 12억 원을 초과하는 가구가 17만 가구 증가한 것으로 확인됐습니다. 집값 상승 여파로 종합부동산세 과세 대상이 빠르게 넓어지고 있는 건데요. "우리집이 종부세?"라고 놀라는 사람들이 늘어나면서 납세자들의 부담과 불만도 동시에 커지고 있습니다.
사실 종부세의 구조적 모순도 문제로 지적돼 왔습니다. 지난해 30억~50억 원 구간에서 3주택 이상 보유자가 1주택자보다 1인당 약 4,200만 원의 세금을 더 냈습니다. 주택 수에 따라 과도하게 추가 부담이 붙으면서 매도 물량을 묶고 시장을 경직시키는 부작용도 생기고 있는 셈이죠.
'똘똘한 한 채'에 세금 집중
정부는 이같은 문제를 해결하기 위해 세제 개편을 추진하고 있습니다. 핵심은 주택 수 중심의 과세를 자산가치 중심으로 전환하는 것입니다. 개편안의 골자는 초고가 '똘똘한 한 채'에 대한 과세 강화인데요. 종부세를 기본공제, 중부담, 초고가 그룹으로 나누는 3그룹 설계가 검토 중입니다.
공시가격 12억 원의 기본공제선은 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향하고, 중부담 그룹은 현 수준을 유지합니다. 반면 시가 30억50억 원(공시가격 2035억 원) 수준의 초고가 그룹에는 과세표준 구간을 촘촘히 나누고 세율을 인상하는 방안이 유력합니다. 이재명 대통령도 호화 주택과 투기성 보유에 대한 부담을 높이겠다고 밝힌 바 있습니다.
2025년 과표 20억 원 이상 1주택 세액공제 규모는 전년 대비 153% 증가한 461억 원으로 4년 만에 최대치를 기록했습니다. 같은 기간 해당 그룹 1인당 평균 결정세액은 23.2% 감소한 5,570만 원이었고, 과표 20억 이하 주택은 평균 159만 원에 그쳐 형평성 논란이 이어져 왔습니다. 이에 정부는 기존 1세대 1주택 세액공제를 실거주 중심으로 개편하고, 실제 거주하는 경우에만 공제를 적용하는 방향으로 수정합니다. 다만 요양시설 입소나 동거 등 부득이한 사유로 비거주가 된 장기 보유자들에 대한 배려가 필요한 상황입니다.
양도세도 '실거주' 중심으로
양도소득세 개편도 함께 추진됩니다. 최대 40%까지 적용됐던 보유 기간 공제를 폐지하고, 거주 기간 공제를 최대 40%까지 확대하는 방안입니다. 실질적으로 거주하는 사람에게 우대를 주는 방향으로, 투기 유발 요인을 차단하겠다는 취지입니다. 김용범 전 경제부총리는 장특공제 한도 설정과 다주택자 퇴로 등도 정책에 반영할 수 있는지 고민 중이라고 전했습니다.
전문가들은 세제가 지나치게 복잡해질 경우 행정 낭비와 국민 수용성 저하가 우려된다며, 자산가액 중심의 단순한 과세 체계로 재설계해야 한다고 지적하고 있습니다. 한성숙 국무총리 주재 추가 의견 수렴을 거쳐 2026년 8월 초 세법 개정안으로 최종 확정될 예정입니다.