5조3000억, 큰 장은 우량 자산에서
2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장은 거래 건수보다 금액이 먼저 눈에 띕니다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 따르면 3분기 거래는 27건, 5조3000억원으로 직전 분기보다 약 20% 늘었습니다. 다만 1~9월 누적 거래액은 14조6000억원으로 지난해 같은 기간보다 21% 줄었는데, 연초부터 이어진 고금리 부담 속에서도 3분기에 대형 거래가 몰리며 분위기가 달라진 겁니다.
오피스가 그 중심에 있습니다. 3분기 오피스 거래는 14건, 4조6000억원 규모로 전분기 대비 51% 늘었고, 도심권역에서만 7건, 2조5000억원이 손바뀜됐습니다.
용도를 바꾸고, 사옥을 사들이고
눈에 띄는 건 쓰임새를 바꾸는 거래입니다. 이지스자산운용은 두산타워를 8,971억원에 사들여 일부를 호텔로 돌리고, 코람코자산운용은 파람스퀘어 홍대를 1,500억원에 인수해 파라다이스그룹과 호텔로 재건축합니다.
기업이 직접 나선 사례도 많습니다. 신한카드는 을지로 파인에비뉴 A동을 8,000억원에 사 장기 임차인으로 남고, 아성다이소 모기업 아성HMP는 명동 신한 엑스페이스를 1,280억원에 매입했습니다. 한화갤러리아는 선화빌딩을 2,135억원에 사 사옥으로 씁니다. 외국계 자본도 움직였는데, 페트라빌자산운용은 홍콩계 가우캐피탈과 손잡고 시티센터타워를 2,930억원에 인수했습니다.
반대로 물류는 침체입니다. 3분기 수도권 물류센터 거래는 3,430억원 한 건에 그쳤고 누적 거래액은 전년보다 46% 줄었습니다. 삼성SRA자산운용이 인수한 켄달스퀘어 평택에는 SSG와 쿠팡이 임차인으로 들어갑니다. 리테일에서는 CJ올리브영이 성수동 부지를 541억원에 낙찰받았습니다.
지방 상권은 정반대 온도
같은 상업용 부동산이라도 지역 상가는 온도가 다릅니다. 한국부동산원 3분기 조사에서 전남광주 일반상가 공실률은 17.6%로 전분기보다 1.1%포인트 올랐습니다. 전남권 전체는 12.4%였지만 전남대학교 상권이 38.9%, 여수 원도심이 29%로 높았습니다.
우량 오피스에 자본이 몰리는 동안 유동인구가 줄어든 지방 대학가 상권은 빈 점포를 감당해야 하는 상황입니다. 김수경 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치 총괄 이사는 금리 상승으로 시장이 신중해졌지만 용도 전환이나 사옥 확보처럼 목적이 분명한 거래는 활발해졌다고 짚었습니다. 앞으로는 입지와 임차 안정성에 더해 자산 가치를 끌어올릴 방안이 거래 성사를 가를 전망입니다.