외곽까지 번진 전세 상승
서울 아파트 전세가격이 84주 연속 오르면서 상승세가 외곽 지역으로 번지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 2026년 9월 둘째 주 기준 서울 아파트 전세가격지수 누적 상승률은 7.79%로, 지난해 상승률의 4.7배 수준인데요. 2015년 이후 가장 높은 수준입니다.
성북구는 12.84%, 노원구는 12.25% 오르며 동북권이 상승을 이끌었습니다. 노원구의 한 69㎡ 전세는 지난달 4억 원에서 이번 달 4억5천만 원으로 12.5% 뛰었고, 성북구 길음동 롯데캐슬 클라시아 84㎡는 11억 원에 계약됐습니다. 외곽으로 분류되던 동북권 전세가가 10억 원을 넘어선 겁니다.
갱신 계약이 절반을 넘다
전세 매물이 줄면서 갱신 계약 비중도 빠르게 늘고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1월부터 9월 20일까지 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약 비중은 51.1%를 기록했는데요. 지난해 같은 기간 41.1%보다 10%포인트 상승한 수치입니다.
서울 전체 전세 물량은 전년 동기 대비 13.3% 감소한 2만3697건에 그쳤는데요. 지난해 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구가 토지거래허가구역으로 묶인 영향이 큽니다. 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 84㎡는 신규 계약 16억5천만 원, 갱신 계약 8억4천만 원으로 8억 원 넘게 차이 났습니다.
공급 부족과 정책의 딜레마
상승 원인으로는 신축 입주 물량 부족이 꼽힙니다. 동북권은 소규모 단지만 입주한 반면 동남권은 대형 단지가 들어섰는데요. 시세 25억 원 초과 아파트의 대출을 최대 2억 원으로 제한하는 규제도 거래를 위축시켰습니다.
정부는 실거주 유예를 1년 연장하고 계약갱신권을 보장하며 전세시장 안정을 시도했습니다. 하지만 전문가들은 토지거래허가가 유지될 경우 전세시장 변동성이 좀처럼 줄어들지 않을 것으로 보고 있습니다. 내년부터 시행될 실거주 중심의 세제 개편과 재건축·재개발 이주 수요가 겹치면 전세난과 갱신 비율 상승세가 더 가속화될 수 있다는 전망도 나옵니다.