세금 시계가 똑딱거린다
다주택자 양도소득세 중과세율 적용일이 8월 1일로 80여 일 남았습니다. 2주택 이상 보유자가 주택을 팔 때 적용되는 세율이 대폭 올라가는 날인데요, 그 날이 다가올수록 시장은 복잡한 심리전에 빠져들고 있습니다. 정부의 강력한 규제 의지와 맞서, 다주택자들은 빠져나갈 '퇴로'를 찾느라 분주하지만, 매수자들은 가격 하락을 기다리며 발을 동동 구르고 있습니다. 서울 강남에서는 4~5억 원씩 호가가 뚝뚝 끊어지며 급매물이 나오고 있지만, 정작 거래로 이어지지는 않는 모습이 이를 잘 보여줍니다.
퇴로는 좁은데, 매물은 쏟아진다
이런 교착 상태의 배경에는 두 가지 주요 이슈가 자리 잡고 있습니다. 하나는 세금 부담을 피하기 위한 '퇴로'가 너무나 좁다는 점입니다. 5월 9일에는 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이후 매도 차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 하니, 집주인들은 그 전에 매각을 서두르거나 다른 방법을 찾아야 합니다. 문제는 매도만으로는 끝나지 않는다는 겁니다. 다른 주택을 구매하지 않으면 여전히 중과세 대상이 될 수 있어, 단순 매도는 완전한 해법이 되지 못합니다.
이 때문에 전문가들은 다양한 제도적 대안을 촉구하고 있습니다. 서울 집을 팔고 지방으로 이주할 경우 양도세를 면제해 주는 방안, 양도 차익을 연금으로 전환하는 방식, 미국식 '동종자산 교환' 제도를 도입해 세금 부담을 미룰 수 있게 하는 방법 등이 제기되고 있죠. 하지만 이런 논의가 현실화되기까지는 시간이 필요하고, 다주택자들은 당장 눈앞에 다가온 데드라인을 피해야 하는 셈입니다.
그러다 보니 자연스레 두 번째 현상이 나타납니다. 바로 매물 증가입니다. 퇴로 마련이 어렵다면, 일단 매물로 내놓고 상황을 보자는 심리죠. 설 연휴 이후 서울 아파트 매물은 12.9%나 증가했습니다. 특히 강남권과 한강변이라 불리는 송파·성동·광진·서초구에서 증가폭이 두드러졌습니다. 반면 강북 외곽 지역은 매물이 줄거나 적게 늘어 지역 간 차이도 뚜렷해졌습니다.
관망 속에 지는 호가, 오르는 외곽
매물은 쏟아져 나왔지만, 시장의 반응은 냉랭합니다. 매수자들은 고가 매물, 특히 강남권의 호가가 여전히 비싸다고 판단하고 있기 때문입니다. 압구정동의 한 아파트가 직전 실거래가보다 4억~5억 원 낮춰 매물로 나왔고, 옥수동의 고급 아파트도 1억 원 이상 호가를 내렸지만, 거래로 쉽게 연결되지는 않고 있습니다. 공인중개사들을 통해 전해지는 분위기는 '문의는 있어도, 호가 조정을 요구하는 목소리가 훨씬 크다'는 것입니다.
이와 대조적으로 눈에 띄는 움직임은 외곽 지역과 중저가 아파트에서 나타나고 있습니다. 노원구와 관악구의 일부 아파트에서는 오히려 신고가 거래가 이어지기도 했습니다. 전문가들은 전세 매물 부족과 전세가 상승에 대한 우려로, 대출 한도를 최대한 활용할 수 있는 외곽 지역의 중소형 아파트로 실수요자들의 발길이 옮겨가고 있다고 분석합니다. 서울 시장 내에서도 '고가 매물 침체'와 '중저가 매물 활발'이라는 양극화 흐름이 동시에 일어나고 있는 겁니다.
한편, 정부와 청와대의 입장은 단호합니다. 이재명 대통령은 다주택자 양도세 중과 면제 제도 연장을 더는 고려하지 않겠다고 선을 그었습니다. 투기성 목적의 비거주 1주택 보유자에 대한 규제 강화와 등록임대사업자 혜택 축소까지 검토 중인 것으로 알려졌죠. 이런 강력한 규제 압박이 서울 아파트값 상승폭을 일부 둔화시키는 효과를 내고는 있지만, 시장이 완전히 안정되었다고 보기에는 아직 이릅니다. 모든 이의 시선은 마지막 카드로 불리는 '보유세' 도입 여부와, 앞으로 80일 남은 시계바늘에 고정되어 있습니다.