첫 부과 앞둔 강남, 숫자부터 엇갈립니다
재건축초과이익환수제, 이른바 재초환의 첫 부과가 서울 강남권에서 가시화되고 있습니다. 서초구 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움은 2021년 준공됐지만 아직 부담금 산정이 끝나지 않았는데요. 2018년 조합은 1인당 평균 부담금을 850만원으로 추산했지만, 서초구는 1억3569만원을 통보해 약 16배 차이가 났습니다. 주택가액과 정상가격상승분, 개발비용 인정 범위를 어떻게 잡느냐에 따라 부담금이 크게 달라지는 겁니다. 2024년 개정법은 면제 기준을 1인당 평균 초과이익 8000만원으로 올리고, 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 최대 70%까지 감면하도록 했습니다.
국토부와 서초구, 같은 법 다른 시계
문제는 부과 시점입니다. 현행법은 재건축 종료 시점부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과하도록 하지만, 서초구는 5년 소멸시효를 고려해 연내 부과를 추진하고 있습니다. 반대로 국토교통부는 개정법 시행일인 2024년 3월부터 5년을 적용해 2029년까지 부과할 수 있다고 봅니다. 같은 법을 두고 행정청의 해석이 갈리면서 행정소송 가능성까지 제기되는 상황입니다. 서울 46개 단지의 예상 부담금은 총 2조1690억원 규모로, 54.3%인 25개 단지가 강남·서초·송파구에 몰려 있습니다. 반포3주구는 5149억원으로 가장 큰 부담을 예상합니다.
호가 5.5억 널뛰기, 공급까지 흔듭니다
부과 불확실성은 매물 가격에도 반영되고 있습니다. 래미안 트리니원 84㎡의 경우 매도자가 부담하면 57억원, 매수자가 부담하면 51억5000만원으로 이중가격이 형성되는 식입니다. 같은 단지에서도 부담 주체와 시점에 따라 호가가 5억5000만원가량 벌어지는 겁니다. 재초환 부과가 몰리면 시장 충격이 커지고, 늦춰지면 형평성 논란이 불거질 수 있습니다. 재건축이 주택 공급 확대의 핵심인 만큼 불확실성이 길어지면 조합 설립과 관리처분계획 수립이 지연될 우려도 있습니다. 국회에서는 폐지법률안과 감면 요건 보완안, 인구감소지역 제외안 등이 발의됐지만 결론은 아직입니다. 부과 기준과 시효를 명확히 정리하지 않으면 시장의 관망세만 길어질 수 있습니다.