세금은 올리는데 팔 수가 없는 집
정부가 비거주 1주택자와 다주택자를 겨냥한 부동산 세제 개편안을 내놓았습니다. 2029년까지 단계적으로 세금을 강화해 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 게 골자인데요. 비거주 및 초고가 1주택자는 종합부동산세 부담을 늘리고, 다주택자는 조기 매도 시 양도세 중과를 덜 받는 구조로 설계되었습니다.
하지만 세금 압박과는 별개로 집을 팔기가 쉽지 않은 역설적 상황이 벌어지고 있습니다. 서울 등 주요 지역은 토지거래허가제가 적용돼 구매자가 거래 허가 후 4개월 안에 실거주해야 하므로 세입자가 있는 집은 사실상 거래가 불가능합니다. 여기에 대출 규제와 은행권 총량 관리까지 겹치면서 매수자조차 찾기 어려운 환경이 조성되었죠. 정책은 매물을 끌어내려 하지만, 시장의 출구는 다른 규제로 막혀 있는 셈입니다.
종부세와 양도세를 바꾼 새 기준
이번 개편의 핵심은 종합부동산세와 양도소득세 기준을 거주 중심으로 좁힌 것입니다. 비거주 1주택자의 종부세 공제 기준이 기존 12억 원에서 9억 원으로 낮아졌고, 최고세율은 다주택자와 동일한 5%로 올랐습니다. 시세 20억 원이 넘는 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 경우, 내년에는 종부세가 4배, 내후년에는 7배까지 늘어날 전망입니다.
양도소득세 역시 장기보유공제를 장기거주공제로 바꾸면서 공제 한도가 10억 원으로 강화되었습니다. 10년 이상 거주한 주택의 양도 차익이 20억 원일 때, 기존에는 16억 원을 공제받았지만 앞으로는 10억 원만 공제되어 세 부담이 3배 이상 커집니다. 반면 65세 이상 고령자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 한시적으로 감면받는 제도가 신설되었는데요. 2027년에는 최대 5억 원 한도로 50%를 감면받을 수 있지만, 이주 후 5년 내에 다시 수도권으로 돌아오면 혜택이 취소됩니다.
공급 없는 세금 규제의 딜레마
문제는 세금으로 수요를 억누르는 방식이 과거에도 실효성을 입증하지 못했다는 점입니다. 공급 대책 없이 세 부담만 늘리면 오히려 거래 위축과 매물 감소를 부를 수 있다는 지적이 나옵니다. 특히 비거주 1주택자들이 실거주를 선택하거나 매도를 서두르면서 임대 차수가 줄어들고, 밀려난 세입자들은 경기 외곽이나 인천으로 이동하는 주거 분리가 심화될 수 있습니다.
이런 가운데 세 부담이 상대적으로 낮은 시세 31억 원 이하의 이른바 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 몰리는 현상도 나타나고 있습니다. 강남 3구 일부 소형 아파트나 서울 한강 벨트, 경기 남부 지역이 그 대상으로 꼽히는데요. 결국 세금 규제가 시장을 왜곡해 또 다른 쏠림을 만들고 있다는 분석입니다. 집값 안정을 위해 세금 카드를 꺼낸 정부지만, 현장의 복잡한 규제 딜레마와 공급 부재라는 숙제를 넘어서기는 쉽지 않아 보입니다.