양도세 혜택, 보유 기간에서 실거주로 바뀐다
정부가 양도소득세 공제 체계를 보유 기간 중심에서 실거주 기간 중심으로 전환하는 내용의 2026년 세제 개편안을 발표했습니다. 2028년부터는 실제 거주한 기간만 반영해 공제율을 계산하고, 10년 이상 실거주할 경우 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있게 됩니다. 이번 개편은 최근 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 풀고 장기 거주자의 매도를 유도하기 위해 마련되었습니다.
실거주 기간이 길수록 혜택이 커지는 구조로 바뀌는 셈인데요, 반면 실거주하지 않은 다주택자의 혜택은 상당히 줄어듭니다. 비조정대상지역에 15년을 보유했더라도 실거주 기록이 없다면 기존에 받던 최대 30% 공제 혜택이 사라지게 됩니다. 또한 양도 차익이 큰 주택에는 공제액에 상한선을 두는 공제 한도 10억 원도 새로 신설되어 고가 주택 매도 시 세 부담이 이전보다 커질 전망입니다.
1주택자와 고령층에겐 큰 폭의 지원
장기 실거주 1주택자에 대한 지원은 한층 두터워집니다. 10년 이상 거주한 30억 원 이하 주택 보유자의 기본공제액을 기존 연 250만 원에서 2500만 원으로 10배 확대한 것인데요. 오랜 기간 한 집에서 살아온 실수요자에게 실질적인 혜택을 주려는 취지입니다. 다만 친족이나 지배법인 등 특수관계인에게 양도하는 경우는 이 공제 대상에서 제외된다는 점은 유의해야 합니다.
65세 이상 고령 1주택자를 위한 특별 감면 제도도 처음 도입되었습니다. 수도권에서 5년 이상 거주한 뒤 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 50%를, 최대 5억 원까지 감면받을 수 있습니다. 2028년에는 감면비율이 30%로 낮아지긴 하지만, 지방 인구 유입과 수도권 주택 공급 확대를 동시에 노리는 정책이라는 평가가 나옵니다. 물론 이주 후 6개월 안에 비수도권으로 실제 이사하지 않거나, 5년 내에 다시 수도권 주택을 사면 감면받은 세액을 추징당하기 때문에 사후 관리는 꽤 엄격하게 적용될 예정입니다.
다주택자 중과 완화와 시장 전망
다주택자에겐 한시적인 숨통 틔우기도 마련되었습니다. 조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자의 중과세율을 2027년부터 2년간 단계적으로 낮추기로 했는데요. 이는 올해 5월 종료되었던 중과 유예 조치를 사실상 연장한 것으로, 매물 부족 현상을 완화하고 시장에 유동성을 공급하려는 의도가 담겨 있습니다. 다만 해당 혜택은 2029년부터 현행 수준으로 다시 복원되니 단기적인 유인책이라는 점은 분명합니다.
이번 개편은 결국 실거주를 가장 중요한 잣대로 삼아 세제 혜택을 재편하는 방향입니다. 장기간 집을 지키며 살아온 실수요자와 지방으로 이주하는 고령층에게 세 부담을 덜어주면서, 동시에 다주택자의 매도를 촉진해 주택 공급을 늘리려는 구조입니다. 정책의 실효성은 향후 매물 출시량과 실거주 확인 체계가 얼마나 제대로 작동하느냐에 달릴 것으로 보입니다.