정책 신뢰성 흔드는 잦은 변경
이재명 정부의 부동산 정책이 잇따라 수정되면서 시장 예측 가능성이 흔들리고 있습니다. 5월 도입된 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예는 신청 기한이 내년 말로, 유예 기간은 최대 2년까지 연장됐습니다. 다주택자 양도세 중과는 5월 10일 재개됐지만, 같은 달 세제개편안에서 2027년과 2028년 한시적 완화와 소급 적용 방침이 나왔습니다.
종부세 개편안은 비거주 1주택자 기본공제액과 세부담 상한 조정을 검토했으나 최종안에서 기존 수준을 유지했습니다. 주요 제도가 짧은 기간에 반복 조정되면서 장기적 판단이 필요한 주택 매매와 보유에 혼선이 커지고 있습니다.
매물은 늘고 거래는 줄고
정책 변경의 여파는 시장 지표에서도 나타납니다. 18일 기준 서울 아파트 매물은 10만9374건으로 한 달 전보다 9995건, 10.1% 증가했습니다. 강남 3구에서만 3685건이 늘어 전체 증가분의 36.9%를 차지했고, 강동구는 20.9%로 최고 증가율을 기록했습니다.
반면 거래량은 5월 8983건에서 6월 5305건으로 40.9% 급감했고, 8월 3300건에 그쳤습니다. 매물은 쌓이는데 거래는 따라가지 못하는 상황인 겁니다. 실거주 유예 연장으로 세입자 있는 주택의 매도 여건은 나아졌지만, 대출 한도 제한 같은 금융 규제가 변수로 남아 있습니다.
2027년 세제개편이 분수령
전문가들은 2027년 세제개편 전후로 매도 물량이 집중될 가능성을 주목합니다. 양지영 전문위원은 세제개편안이 '팔 이유'를, 이번 조치가 '팔 수 있는 여건'을 넓힌 것이라고 분석했습니다. 남혁우 연구원은 2028년 세제 혜택 축소를 앞두고 비거주 고가주택 보유자와 다주택자, 임대사업자 물량이 2027년에 집중될 것으로 봤습니다.
다만 무주택자 요건과 재건축 규제 등으로 가격 급락은 어려울 전망입니다. 남 연구원은 세입자 있는 주택 매수 시 퇴거 조건 대출 한도가 1억원으로 제한될 수 있다며 금융 보완책을 주문했습니다. 정부는 정책 집행과 소통으로 혼란을 최소화하고 집값 안정을 이루겠다는 입장입니다.