집값 안정을 위한 대통령의 '승부수'
이재명 대통령이 부동산 시장에 강력한 메시지를 잇달아 보내고 있습니다. 지난 9일부터 10일까지 이어진 SNS 발언과 국무회의 지시의 핵심은 등록임대사업자에 대한 양도세 중과 면제 혜택을 조정하겠다는 것입니다. 특히 서울에만 4만2500호에 달하는 매입임대 아파트가 이 제도 아래 있다는 점을 계속 강조하며, 이 물량이 시장에 나오면 집값 안정에 크게 기여할 수 있다는 게 대통령의 판단입니다. 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하겠다는 기존 입장에 더해, 이번에는 '임대사업자'라는 또 다른 다주택 보유층을 겨냥한 것이죠. 코스피 5000 시대를 맞아 부동산에서 증시로의 자금 이동을 촉진하려는 '머니 무브' 전략의 일환으로도 읽힙니다.
논란의 중심, '영구 특혜' 문제
등록임대사업자 제도는 2017년 문재인 정부 때 본격화됐습니다. 주택 공급 확대와 안정적인 임대시장 조성을 위해, 일정 기간(보통 8~10년) 임대하고 임대료 인상률을 제한하는 조건으로 취득세, 재산세, 종부세 감면과 더불어 다주택자에게 적용되는 양도세 중과를 면제해주는 혜택을 제공했습니다. 문제는 의무 임대 기간이 끝난 후에도 이 양도세 중과 배제 혜택이 무기한 지속된다는 점이었어요. 대통령은 국무회의에서 "의무 임대에 대한 충분한 보상은 이미 끝났다"며, 이후까지 특혜를 주는 것은 형평성에 맞지 않는다고 지적했습니다. 이에 따라 정부는 의무 기간 종료 후 일정 기간만 양도세 유예를 주고, 이후에는 일반 다주택자와 동일하게 중과세를 적용하는 방안을 검토 중입니다.
그러나 임대사업자들의 반발은 거세요. 대한주택임대인협회를 중심으로 "국가의 약속을 번복하는 것"이라며 강하게 비판하고 있습니다. 그들은 당시 정부의 규제와 의무를 감수하는 대신 공공임대 역할을 해왔는데, 사후에 혜택을 거두는 것은 신뢰를 훼손한다는 주장입니다. 일각에서는 헌법 소원까지 예고하는 등 갈등이 심화될 조짐을 보이고 있어요. 정책 변경의 당위성과 계약 정신 사이에서 진통이 불가피해 보입니다.
효과와 우려, 교차하는 시각들
이 조치가 실제 시장에 미칠 영향에 대해서는 찬반 의견이 엇갈립니다. 낙관론자들은 서울에 잠들어 있는 수만 호의 아파트가 매물로 나온다면, 특히 고가 아파트 밀집 지역의 공급 확대에 기여할 수 있다고 봅니다. 대통령이 언급한 것처럼 '수십만 호' 규모의 공급 효과를 기대하는 거죠. 반면 회의적인 시각도 만만치 않습니다. 많은 전문가들은 실제로 매물이 나와도 구매 수요가 따라주지 않으면 가격 하락으로 직결되기 어렵다고 지적합니다. 또 임대사업자들이 보유한 주택의 상당수가 아파트가 아닌 빌라나 다세대주택이라는 점에서, 수요자들이 원하는 '아파트' 매물 공급 효과는 제한적일 수 있다는 분석입니다.
더 큰 우려는 임대시장의 불안정성이에요. 세제 혜택이 축소되면 임대사업자들이 보유 주택을 매각하게 되고, 이는 곧바로 임대 공급의 감소로 이어질 수 있습니다. 이미 어려운 전세-월세 시장에서 질 좋은 임대주택이 사라진다면 오히려 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 경고가 나오고 있어요. 결국 매매시장 안정과 임대시장 안정이라는 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해서는 더 정밀하고 섬세한 정책 설계가 필요해 보입니다. 이재명 정부의 부동산 정책이 단순히 '매물 쏟아내기'에 그치지 않고, 주택시장의 구조적 개혁으로 이어질지, 그 행보가 주목됩니다.