규제 피한 곳으로 몰린 수요, 다산신도시 들썩
구리와 용인 기흥, 화성 동탄이 3중 규제에 묶이면서 인근 비규제지역으로 수요가 빠르게 이동하고 있습니다. 특히 구리와 맞닿은 남양주 다산신도시는 교통 호재와 맞물려 집값 상승 폭이 두드러지고 있는데요. 다산신도시 내 한 아파트 전용 84㎡ 매물은 규제 발표 닷새 만에 호가가 1억 원이나 올랐고, 인근 단지들도 줄줄이 가격을 상향 조정했습니다.
이런 움직임은 지하철 8호선 별내선을 통한 서울 잠실 30분대 접근성이 뒷받침되면서 더욱 가파라지고 있습니다. 남양주시 전체 아파트 매매가격도 올해 6월 다섯째 주까지 3.11% 상승하며 작년 같은 기간 소폭 하락했던 것과 확연히 다른 양상을 보였습니다. 비규제지역으로서의 입지적 장점이 규제의 빈틈을 타고 부각된 것이죠.
늑장 대응과 실효성 논란
사실 정부가 규제의 고삐를 죈 시점에는 이미 시장의 과열 신호가 상당 부분 꺾여 있었습니다. 이종욱 의원실 분석 결과, 동탄과 기흥, 구리 지역의 갭투자 비중은 규제 지정보다 훨씬 이전인 올해 초부터 크게 줄어들었습니다. 오히려 실거주 수요와 갈아타기 수요가 시장을 채웠는데, 규제가 시장 상황을 제대로 읽지 못한 채 뒤늦게 따라붙었다는 지적이 나옵니다.
특히 동탄 지역은 연초부터 과열 조짐이 뚜렷했음에도 결정이 선거 이후에야 이뤄졌습니다. 이런 후행적 규제는 시장을 안정시키기보다 실수요자의 발목을 잡는 부작용을 낳기 쉽습니다. 대출이 필요한 실수요자들이 먼저 규제의 영향을 받게 되는 구조이기 때문이죠.
풍선효과를 넘어선 근본 대책이 필요한 이유
3중 규제가 자리를 옮긴 수요는 단순히 집값 문제만 남기지 않았습니다. 매매가 억제된 지역의 수요가 전세 시장으로 몰리면서 임대료 상승 부담을 키웠고, 인접 비규제지역의 가격을 끌어올리는 풍선효과도 나타났습니다. 과거 10·15 대책 이후 비규제 18개 지역의 주택 매입 금액이 1년 전보다 2.5배 급증했던 사례가 이번에도 반복되는 양상입니다.
전문가들은 공급 없는 규제가 결국 두더지 잡기식 정책에 그친다고 지적합니다. 비규제지역으로 번지는 수요를 막기 위해서는 지역을 추가로 묶는 것보다 민간과 공공이 함께하는 공급 전략이 먼저 자리 잡아야 합니다. 대출 규제와 거래 허가구역 지정만으로는 근본적인 주거 안정을 기대하기 어렵고, 오히려 시장의 왜곡만 심화시킬 수 있다는 것이죠.