부동산 시장, 새 규제 앞두고 ‘들썩’
정부가 다음 주 중 부동산 시장 안정화를 위한 강력한 대책을 발표할 것으로 예상됩니다. 최근 서울을 중심으로 다시 과열 조짐을 보이는 주택 시장을 잡기 위한 이번 대책에는 규제 지역 확대와 함께 부동산 시장 교란 행위를 감시할 새로운 감독 기구 신설까지 포함될 것으로 알려져, 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 대통령실은 과거 '핀셋 규제'의 한계를 인정하며, 이번에는 보다 포괄적이고 강력한 조치를 예고했습니다.
'풍선 효과' 거듭된 과열…성동·마포 등 '들썩'
최근 부동산 시장은 정부의 잇따른 대책 발표에도 불구하고 특정 지역을 중심으로 과열 양상을 보이고 있습니다. 특히 서울 성동구는 올해 누적 상승률 12.03%를 기록하며 서울 내 최고 상승률을 기록했고, 마포구 역시 9.37%의 높은 상승률을 보였습니다. 이들 지역은 '한강 벨트'로 불리며, 과거에도 규제 발표 전후로 '풍선 효과'를 겪으며 매수세가 몰리는 현상이 반복되었습니다.
9월 마지막 주, 성동구는 0.78%의 상승률로 서울 1위를 차지했으며, 'e편한세상금호파크힐스' 전용 84㎡가 24억 5000만원에 거래되며 신고가를 경신하기도 했습니다. 마포구 역시 같은 기간 0.69% 상승하며 강남 3구 다음으로 높은 상승률을 기록했습니다. 전문가들은 이러한 가격 상승이 추가 규제 지역 지정 가능성에 대한 불안 심리와 맞물려 실수요자들의 '늦기 전에 집을 사야 한다'는 심리를 자극하고 있다고 분석합니다.
정부, ‘서울 전역’ 규제 카드 만지작
이러한 시장 과열에 정부는 보다 강력하고 포괄적인 규제 카드를 만지작거리고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 규제 지역 확대가 불가피하다는 입장을 밝히며, 서울 25개 자치구 전체를 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 이는 2023년 초 전역 해제 이후 약 2년 만의 일이 될 수 있습니다.
또한, 갭투자를 근절하기 위해 토지거래허가구역(토허구역)을 병행 지정하는 방안도 고려되고 있습니다. 규제 지역 지정 시 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 1주택자가 추가 주택을 매수할 경우 취득세 중과 대상이 되는 등 대출 및 세제 측면에서의 부담이 커집니다.
이재명 대통령은 최근 국무회의에서 부동산 투기를 ‘폭탄 돌리기’에 비유하며 시장 과열을 강력히 경고했습니다. 그는 유동 자금이 부동산 시장에 쏠리는 것을 막고 생산적 금융으로 전환해야 한다고 강조하며, 정보 왜곡을 통한 시장 교란 행위는 국가에 큰 피해를 준다고 지적했습니다. 이에 따라 정부는 주식 시장 감시 기구의 성공 사례를 참고하여 부동산 시장 교란 행위에 대한 전수 조사와 엄중한 처벌을 위한 '부동산 시장 감독 조직' 신설을 발표할 것으로 예상됩니다.
‘막차 수요’ 몰리며 거래량 증가세
새로운 규제 발표가 임박했다는 소식이 전해지면서, 시장에는 '규제 전 마지막 매수 기회'를 잡으려는 수요가 몰리고 있습니다. 지난 9월 서울 아파트 거래량은 6000건을 돌파하며 빠르게 회복세를 보였고, 7000건을 넘어설 것으로 예상됩니다.
특히, 6·27 대책 이후 고가 아파트 매수세가 15억 이하 중저가 아파트로 이동하는 현상이 뚜렷해졌습니다. 강동구, 노원구, 성북구 등에서 거래가 활발했으며, 마포 성산시영, 양천 목동센트럴아이파크위브 등 10억~15억원대 아파트의 거래가 두드러졌습니다. 공인중개업소들은 연휴 기간에도 문의 전화가 끊이지 않았으며, 계약금 입금을 서두르는 문의도 있었다고 전했습니다. 하지만 이미 규제 지역으로 묶여 있는 강남 3구와 용산구는 상대적으로 차분한 관망세를 유지하고 있습니다.
효과 두고 '신중론'… 공급 부족은 여전
정부의 고강도 규제 예고에도 불구하고, 시장에서는 규제 효과에 대한 신중론도 제기됩니다. 과거 유사한 규제들이 '풍선 효과'를 낳거나 일시적인 매물 잠김 현상만 초래했을 뿐, 근본적인 집값 상승 흐름을 꺾지 못했다는 지적입니다.
전문가들은 수도권, 특히 서울의 주택 공급 부족 문제가 여전히 해결되지 않은 상태에서 유동 자금이 부동산 시장으로 계속 유입될 경우, 단기적인 규제 효과는 제한적일 수 있다고 분석합니다. 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량이 감소하고 내년 물량도 줄어드는 추세라는 점은 이러한 우려를 뒷받침합니다. 결국, 정부의 이번 대책이 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을지는 금리 인하 폭, 실제 주택 공급량 확대, 임대차 시장 안정화 등 복합적인 요인에 따라 달라질 것으로 보입니다.