강남 초고가 주택, 세 부담 한층 무거워져
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안으로 서울 강남권 초고가 주택의 보유세와 양도세 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 실거주 시 2,764만 원, 임대 시 3,318만 원으로 추산되는데요. 이는 종합부동산세 과세 기준이 기존 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바뀌고, 공정시장가액비율이 상향됐기 때문입니다.
시가 40억 원을 넘는 고가 주택은 종부세와 양도세 부담이 한층 커지는 구조로 바뀌었습니다. 특히 장기보유특별공제가 보유 기간에서 거주 기간 중심으로 통합되고, 공제 한도가 2029년에는 10억 원으로 축소됩니다. 래미안퍼스티지 84㎡를 56억 원에 매도할 경우 양도세가 내년 2.4억 원에서 2029년에는 9.4억 원에 달할 수 있다는 분석이 나왔습니다.
실거주와 비거주 사이, 벌어지는 세금 격차
이번 개편안에서는 실거주 여부가 세금 계산의 핵심 변수가 됐습니다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 늘어 시가 20억 원 이하 주택은 과세 대상에서 제외됩니다. 반면 비거주 1주택자의 공제는 9억 원으로 줄어 세 부담이 커졌는데요. 직장 전근이나 자녀 취학, 질병 치료 등으로 부득이하게 거주하지 못한 경우에는 최장 3년까지 실거주 기간으로 인정해주는 예외 규정도 마련됐습니다.
중저가 주택 실거주자는 오히려 세 부담이 줄어드는 효과를 보고 있습니다. 마포 래미안푸르지오나 고덕 래미안힐스테이트 84㎡는 종부세 대상에서 제외되거나 세금이 소폭 감소했습니다. 다만 시가 30억~40억 원대 주택은 세액공제 여부에 따라 변동폭이 크지 않아 중간층의 혼란이 적지 않습니다.
공급 확대와 정치권의 신중한 시선
정부는 세 부담 상승에 따른 시장 충격을 완화하기 위해 공급 대책을 함께 꺼냈습니다. 구윤철 부총리는 지하철 인근 그린벨트 일부 해제와 군 시설 활용까지 검토하고 있으며, 조만간 구체적인 방안을 보고하겠다고 밝혔습니다. 또한 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화해 매도 여건을 개선했습니다.
이번 개편안은 공시가격 기준 상위 0.4%에 해당하는 초고가 주택을 겨냥한 핀셋 설계로 평가받고 있습니다. 민주당은 과세 형평성 취지에는 공감하면서도 민심의 향배를 예의주시해야 한다며 신중한 태도를 보이고 있습니다. 일각에서는 초고가 대형 평수 수요가 상대적으로 세 부담이 적은 고가 주택으로 옮겨가는 풍선효과를 우려하고 있습니다.