규제 피한 경매시장 뜨거운 관심
10·15 부동산 대책 이후 서울 부동산 시장이 극명하게 갈라지고 있습니다. 한쪽에서는 노도강 지역 거래량이 95.7%나 급감하며 얼어붙은 모습인 반면, 다른 쪽에서는 경매시장이 3년 4개월 만에 낙찰가율 100%를 돌파하며 과열 양상을 보이고 있죠. 이 같은 양극화 현상은 정부의 규제 정책이 예상치 못한 곳으로 자본을 흘려보내는 '풍선효과'를 명확히 보여주고 있습니다.
노도강 지역의 경우 10월 셋째 주 거래량이 174건에 그쳤습니다. 이는 직전 2주간 평균 거래량 4,031건에 비하면 거의 거래가 멈춘 수준인데요, 시장 참여자들이 강화된 규제에 당황해 관망 태세로 돌아섰기 때문입니다. 전문가들은 이 같은 현상이 당분간 지속될 것으로 내다보고 있습니다.
경매시장으로 몰리는 투자 수요
반면 경매시장은 정반대의 상황입니다. 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율이 102.3%를 기록하며 2022년 6월 이후 처음으로 100%를 넘어섰습니다. 특히 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 지역에서도 경매를 통한 매입은 실거주 의무가 적용되지 않아 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 경매로 낙찰받은 주택은 즉시 임대나 매매가 가능하다는 점이 큰 매력으로 작용한 겁니다.
광진구 광장동 청구아파트 전용 60㎡는 감정가 대비 139.73%인 14억 1123만원에 낙찰되는 등 고가 경쟁이 벌어지고 있습니다. 자양동 현대6차, 금호동3가 금호동한신휴플러스 등 한강벨트 지역 아파트들도 130%를 넘는 낙찰가율을 기록하며 투자 열기를 보여주었죠.
수도권 전반으로 퍼지는 열기
이 같은 현상은 서울에만 국한되지 않습니다. 경기 12개 지역의 10월 평균 낙찰가율은 97.9%로 9월보다 상승했습니다. 성남시 분당구는 105.6%의 낙찰가율을 기록하며 가장 높은 수치를 보였는데요, 재건축 호재가 있는 지역을 중심으로 투자 수요가 몰리고 있습니다. 하남시(102.9%)와 안양시 동안구(102.3%) 역시 평균 낙찰가율이 100%를 넘기며 규제 강화 지역에서 경매 시장으로의 자본 이동이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
지지옥션 이주현 선임연구위원은 "토허구역 확대에도 불구하고 호가는 강세를 유지하며 고가 낙찰이 속출하고 있다"고 분석합니다. 동시에 투자 수요가 선호하지 않는 외곽 지역과는 초양극화 현상이 나타나고 있다고 지적하죠.
향후 전망과 주의점
당분간은 인기 지역의 저평가 단지를 중심으로 투자 수요가 지속될 것으로 보입니다. 토허구역 내 경매 아파트가 거래 허가와 실거주 의무가 없다는 점이 계속해서 매력적으로 작용할 테니까요. 하지만 전문가들은 무리한 고가 낙찰에 대한 경고도 잊지 않습니다. 6·27 가계대출 관리 강화 방안으로 주택담보대출 규제가 강화되고, 매매 시장이 추가로 하락할 경우 경매 시장에도 영향이 미칠 수 있다는 겁니다.
부동산 시장의 이런 이중적 양상은 정책 효과가 예상대로 나타나지 않을 수 있음을 시사합니다. 규제로 한쪽 문을 닫으니 자본이 다른 쪽 창구로 몰리는 현상이 뚜렷해지고 있는데요, 이는 향후 정책 수립에 중요한 시사점을 제공할 것으로 보입니다. 시장 참여자들은 변화하는 환경에 발맞춰 신중한 결정이 필요한 시점입니다.