20억원이 넘으면 달라지는 세금 계산법
정부가 내놓은 2026년 세제개편안이 부동산 시장에 큰 파장을 낳고 있습니다. 1세대 1주택자의 종부세 기본공제금액을 공시가 12억원에서 14억원으로 올린 건 환영할 만한 조치인데요. 문제는 비거주 1주택자의 경우 기본공제가 오히려 9억원으로 낮아졌다는 점입니다.
이로 인해 시가 20억원을 기준으로 세부담 격차가 극명하게 벌어지고 있습니다. 실거주자는 공시가 14억원 기준까지 면제 혜택을 보는 반면, 비거주자는 같은 기준에서 이미 과세 대상이 됩니다. 공시가 14억 5천만원 주택을 비거주 상태로 보유하면 약 209만원의 세금이 나오는데요. 이는 집값이 불과 5천만원 차이 나는 주택에서 실거주와 비거주 간 세금 격차가 200만원 이상 벌어진다는 의미입니다. 김우철 서울시립대 교수는 이를 두고 과세 대상 구간에 큰 문지방이 생겼다고 지적했습니다.
월세 급등과 시장 혼란의 뇌관
이런 세 부담은 결국 임대료로 전가될 가능성이 큽니다. 2028년부터는 세액공제 기준이 보유기간에서 거주기간으로 바뀌고 공제 한도도 600만원으로 제한되는데요. 종부세가 연간 1천만원 늘면 월세를 매달 80만원가량 올려야 상쇄가 가능합니다. 서울 강남권을 중심으로 월세 1천만원 시대가 현실화될 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.
여기에 실거주 요건을 맞추려는 집주인이 세입자의 전입신고를 막으면서 갈등이 깊어지고 있습니다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 받지 못하면 전세자금 대출에 차질이 생기기 때문에 청년과 신혼부부의 주거 안정성이 흔들릴 수밖에 없습니다. 더욱이 거주 여부와 보유 기간에 따라 세금이 달라지는 복잡한 구조 탓에 세무 전문가조차 즉각적인 계산에 어려움을 겪고 있어 시장의 불확실성만 키우고 있습니다.
정부 개입을 줄여야 한다는 국민 목소리
이런 상황에 대해 국민들의 불안감도 적지 않습니다. 한국갤럽 여론조사 결과를 보면 정부 세제 개편안이 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것이라는 응답이 45%로 가장 높았습니다. 긍정적 영향을 기대한 응답은 24%에 그쳤고, 전 연령대에서 부정적 평가가 우세했는데요. 특히 30대와 70대 이상에서는 긍정 평가가 10%대에 머물렀습니다.
정부의 부동산 시장 개입 수준에 대해서도 응답자의 40%가 더 적게 개입해야 한다고 답했습니다. 현재가 적당하다는 20%, 더 많이 개입해야 한다는 27%와 비교하면 정부 역할을 줄여야 한다는 목소리가 크다는 의미입니다. 정부는 주택 시장을 실거주 중심으로 전환하기 위해 비거주 1주택자 과세를 강화했지만, 급격한 세부담 증가와 시장 왜곡 우려를 인지하고 의견 수렴을 거쳐 보완책을 마련하겠다고 밝혔습니다.