집 한 채인데 세금 껑충…1주택자의 불편한 진실
2025년 종합부동산세 결정세액은 전년 대비 2,200억 원 이상 늘어난 1조 3,089억 원을 기록했습니다. 놀라운 건 이 증가분의 절반 가까이인 49.4%가 1주택자에게서 나왔다는 사실인데요. 공시가격 12억 원을 넘는 고가 주택을 보유한 실거주자들이 다주택자 못지않은 세 부담을 떠안게 된 겁니다. 결국 다주택 투기 억제를 목표로 만든 종부세가 실거주 1주택자에게까지 과도한 부담을 지우는 역설이 벌어지고 있습니다.
공시가 30억 원 넘으면 중과 대상…'똘똘한 한 채'도 예외 없다
정부와 여당은 공시가격 30억 원 이상의 초고가 주택을 핀셋으로 겨냥한 세제 개편을 추진하고 있습니다. 이 기준은 서울 전체 아파트의 약 0.32%인 5만 869가구에 해당하며, 강남·서초·용산 등에 집중돼 있습니다. 보유세 측면에서는 기존 3주택 이상에만 적용되던 2.05.0% 중과세율을 1·2주택자까지 확대하고, 공정시장가액비율을 현행 60%에서 7080%로 올려 과세표준을 키우는 방안이 유력합니다. 거래세 측면에서는 장기보유특별공제 혜택에 10억 원 한도를 두는 등 보유와 거래 전 과정에서 세 부담을 높이는 이중 증세 구조가 논의되고 있습니다.
물론 정부는 실거주 1주택자를 보호하기 위해 기본공제액을 현행 12억 원에서 상향하는 완충 장치를 함께 검토하고 있습니다. 다만 시가 50억 원대 아파트 보유자의 경우 개편안 적용 시 산출세액이 12~36%가량 늘어날 것으로 전망돼 중산층 이상의 세 부담 증가는 피하기 어려운 상황입니다.
거래 절벽과 시장 냉각…세제만으로 풀 수 없는 숙제
초고가 주택에 대한 세 부담 강화 소식이 전해지면서 강남 핵심 지역은 이미 거래 절벽에 가까운 상황에 직면했습니다. 서초구의 실거래가 30억 원 이상 아파트 거래량은 한 달 새 82%나 급감했고, 매물은 오히려 늘어나며 시장이 급랭하고 있습니다. 매수자들은 급매를 기다리는 관망세에 들어갔고, 일부 집주인들은 매매 대신 증여를 선택하는 경향까지 나타나고 있습니다.
반대로 일각에서는 세 부담을 견디지 못한 임대인이 임대료를 올려 전가하는 부작용을 우려하고 있습니다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 이 같은 우려에 대해 세제 개편의 목적이 단순히 집값을 잡기 위한 게 아니라 거래 정상화와 시장 안정에 있다고 선을 그었는데요. 실제로 증시 급락과 맞물려 가계 자산 가치가 하락하는 상황에서 부동산 세제 개편의 강도와 시기를 어떻게 조율할지가 정부의 중요한 시험대가 될 것으로 보입니다.