강남은 쉬고 비강남은 뛴다
서울 아파트값이 77주 연속 오름세를 이어가고 있지만, 상승의 중심은 예전과 많이 달라졌습니다. 한때 상승을 주도하던 강남 3구가 주춤한 사이, 중랑구와 노원구 등 강북 및 외곽 지역이 두각을 나타내고 있는데요. 특히 중랑구는 최근 0.53%의 상승률로 서울 25개 자치구 중 가장 높은 기록을 세우며 시장의 이목을 집중시켰습니다.
이런 흐름은 단순한 지역적 편차가 아니라 정책과 대출 환경 변화가 만든 구조적 이동으로 풀이됩니다.
세제 개편안과 대출 규제가 만든 중저가 선호
강남권 시장이 움츠러든 데에는 정부의 세제개편안 발표가 임박했기 때문입니다. 양도소득세 중과가 재개된 이후 강남 3구의 상승폭은 5월 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰습니다. 서초구는 0.05%, 강남구는 0.07%에 그쳐 서울 평균 상승률을 밑돌었습니다. 반면 비강남권은 상대적으로 정책 부담이 적어 수요가 몰리고 있는 상황인데요.
여기에 15억원 이상 고가 주택에 대한 대출 한도 축소까지 겹치면서, 실수요자들의 관심은 자연스럽게 중저가 아파트로 쏠렸습니다. 중랑구의 경우 신내동과 면목동 역세권 대단지를 중심으로 국민평형이 15억원을 돌파하는 등 가격 상승이 구체적인 거래로 이어졌습니다. 매물 부족 현상까지 더해지면서 중랑구의 아파트 매물은 한때 40% 넘게 줄어 수요와 공급의 불균형이 가격을 밀어올리고 있습니다.
경기권 풍선효과와 지방의 엇갈린 행보
서울의 열기가 경기권으로 이어지면서 일부 지역은 눈에 띄는 급등세를 보이고 있습니다. 수원 영통구는 0.91%, 광명시는 0.83%, 용인 수지구는 0.74%의 높은 상승률을 기록했는데요. 특히 영통구는 망포동 준신축 단지와 역세권 대단지를 중심으로 거래가 활발했습니다.
하지만 규제지역으로 지정된 용인 기흥구와 화성 동탄구는 3주 연속 상승폭이 둔화되며 규제 효과가 나타나고 있습니다. 이런 풍선효과로 인해 인접한 수지구나 영통구로 수요가 몰리며 해당 지역은 오히려 더 강한 상승세를 보이고 있습니다. 전세시장 역시 서울과 수도권을 중심으로 동반 상승하고 있어, 매매와 전세가 모두 오르는 가운데 여름 휴가철과 세제 개편안 발표를 앞두고 매수 심리는 조심스러운 관망세를 유지하고 있습니다.
전국적으로는 지방 일부 지역이 하락세를 보이는 등 양극화도 심화되는 모습인데요. 앞으로 세제 개편안의 구체적인 내용과 규제 방향에 따라 수도권 내에서도 상승 지도가 다시 한번 뒤바뀔 가능성이 커 보입니다.