파격적인 분담금에 놀란 조합원들
서울 강남 대치동 은마아파트 재건축 조합원들에게 예상치 못한 분담금 안내서가 도착했습니다. 전용 84㎡(34평형) 국민평형을 선택할 경우 1억 8,000만원에서 4억 8,000만원의 추가 비용을 부담해야 하는데요. 가장 눈에 띄는 건 최대 97억 3,000만원에 달하는 펜트하우스 분담금입니다. 2023년 초 추정치보다 7,000만원 가량 증가한 이 금액은 공사비 상승과 공공주택 비율 증가가 반영된 결과입니다.
조합원들은 "갑자기 5억을 어디서 구하나"라는 반응을 보이며 큰 부담을 호소하고 있습니다. 특히 31평형 소유자가 34평형으로 평형을 올릴 경우 4억 6,732만원의 추가 분담금이 발생해 주택마련에 어려움을 겪는 젊은 세대에게는 더욱 힘든 상황입니다. 은마아파트는 1979년 준공된 지 47년이 지난 노후 단지로, 14층 4,424가구에서 최고 49층 5,893가구 규모로 재건축될 예정입니다.
재건축 사업의 경제적 구조
은마 재건축 사업의 분담금 체계를 살펴보면 복잡한 경제적 고려사항들이 있습니다. 공사비는 3.3㎡당 900만원으로 책정되었고, 비례율 94.18%가 적용되었습니다. 용적률 특례 적용으로 분담금이 일부 감소하는 효과를 보였지만, 공공임대 및 분양주택 1,104가구(전체의 약 20%)가 포함되면서 조합원들의 부담은 여전히 큽니다.
펜트하우스의 경우 분양단가가 84㎡ 기준 단가의 1.3배로 설정되었습니다. 286㎡(115평형) 펜트하우스의 경우 76㎡ 소유자가 선택하면 97억 3,000만원, 84㎡ 소유자는 94억 5,000만원을 추가로 납부해야 합니다. 이렇게 높은 분담금이 형성된 배경에는 단지의 상징성과 조합원들의 수요가 반영되었습니다. 조합은 이달 29일까지 조합원 대상 분양 선호도 설문조사를 진행하며, 그 결과에 따라 소형 평수 공급량을 조정할 계획입니다.
사업 추진 현황과 과제
은마 재건축 조합은 내년 사업시행인가를 목표로 신속통합기획 통합심의를 신청할 예정입니다. 현재 진행 중인 희망 평형 설문조사는 펜트하우스 수요를 파악하기 위한 중요한 과정입니다. 전문가들은 은마아파트가 강남권 재건축 단지 판단의 기준이 될 것이라고 평가합니다.
그러나 공사비 협상이 아직 남아 있어 분담금 변동 가능성도 존재합니다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "은마아파트가 오랜 기간 재건축을 추진하지 않았다는 점을 감안할 때, 예상보다 분담금이 많지 않은 것으로 평가된다"고 설명했습니다. 하지만 공공임대주택 1가구당 약 2억원의 손실이 발생할 것으로 예상되는 만큼, 사업성 확보를 위한 세심한 접근이 필요합니다.
향후 전망과 쟁점
은마아파트 재건축은 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 하고 있습니다. GTX-C 노선 개통 예정과 인근 지역 개발 완료가 맞물려 주거 환경 개선 효과가 기대됩니다. 하지만 높은 분담금과 공공기여 부담이 사업 추진의 주요 걸림돌로 작용할 전망입니다.
조합 내부에서는 공공임대 가구 비율에 대한 논의가 필요하다는 지적도 나오고 있습니다. 소셜믹스(분양·임대주택 혼합 배치) 방식에서 좋은 동호수를 내놔야 하는 현실적인 어려움도 존재합니다. 업계 관계자들은 "재건축 속도를 높여 사업비를 줄이는 것이 중요하다"고 조언하며, 서울 외곽 지역의 경우 사업 구조 재검토가 필요할 수 있다고 봅니다. 조합원들의 동의를 얻어내는 과정이 향후 가장 중요한 과제가 될 것입니다.