공동명의가 다시 절세 카드로 떠오르고 있습니다
서울 내 집합건물 공동명의 보유 인원이 최근 크게 늘었습니다. 올해 초 148만 명에서 최근 151만 명으로 증가했는데요. 이는 보유세 개편 이후 절세를 위한 수요가 다시 몰리고 있기 때문입니다.
실거주하는 부부 공동명의 1주택자가 개별 과세를 선택하면 인당 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 받을 수 있습니다. 반면 단독명의자는 14억 원 공제라서, 공시가격 18억 원 이하 주택은 공동명의가 확실히 유리합니다.
하지만 공동명의가 무조건 절세 수단은 아니라는 점을 명심해야 합니다. 주택 가격이나 지역, 거주 여부에 따라 오히려 세 부담이 커질 수도 있어서, 정밀한 계산이 뒤따르지 않으면 손해를 볼 수 있습니다.
40억이 넘으면 특례보다 공동명의가 낫습니다
공시가격 40억 원 이상의 고가 아파트는 상황이 조금 다릅니다. 이런 경우에는 1주택자 특례를 적용받는 것보다 부부 공동명의로 각자 세금을 내는 게 더 유리한 것으로 나타났습니다.
이유는 종부세의 누진세 구조 때문입니다. 특례를 적용하면 높은 공제 혜택은 있지만, 전체 금액에 대해 상대적으로 높은 세율이 붙을 수 있습니다. 반면 공동명의로 과세 표준을 분산하면 각자 낮은 세율 구간을 적용받게 되어, 주택 가격이 높을수록 절감 효과가 극대화됩니다.
주택 가격이 50억 원이나 60억 원 이상으로 갈수록 공동명의의 절세 효과는 더욱 뚜렷해집니다. 다만 30억 원 수준에서는 아직 특례 적용이 조금 더 나은 결과를 보이기도 해서, 보유 주택의 정확한 가액을 확인하는 게 우선입니다.
지역과 거주 여부 따라 결과가 바뀝니다
문제는 지역과 거주 여부까지 변수로 작용한다는 겁니다. 조정대상지역 내 공동명의자가 개별 과세를 선택하면 공정시장가액비율이 80%로 적용되는데, 특례를 신청하면 70%를 적용받게 됩니다. 이처럼 과세 방식 하나로도 결과가 크게 달라집니다.
거주 여부도 중요합니다. 비거주 공동명의자가 개별 과세를 선택하면 기본공제가 부부 합산 8억 원으로 줄어들 수 있고, 양도소득세 계산에서도 실제 거주 기간이 반영되어 짧으면 세 부담이 커질 수 있습니다. 여기에 명의 변경 시 발생하는 증여세와 취득세까지 고려해야 하니, 단순히 명의만 바꾸는 게 정답은 아닙니다.
결국 공동명의는 주택 가격과 지역, 거주 여부, 과세 방식 선택에 따라 유불리가 달라지는 전략적 선택지가 되었습니다. 전문가들은 개별 상황에 맞춰 예상 세액을 꼼꼼히 비교하고, 공시가격 변동 추이까지 지속적으로 살펴야 한다고 조언하고 있습니다.