시장이 움직이기 시작했습니다
정부가 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예를 연장하지 않을 것이라는 입장을 공식화하면서, 부동산 시장에 본격적인 변화의 바람이 불고 있습니다. 가장 먼저 반응을 보인 건 서울, 그중에서도 고가 아파트가 밀집한 강남 3구(강남·서초·송파)였습니다. 지난달 말부터 이 지역을 중심으로 매물이 빠르게 증가하고 있는데요, 한국부동산원이 집계한 2월 첫째 주 서울 동남권 아파트 매매수급지수는 101.9를 기록했습니다. 이는 21주 만의 최저치이며, 매도하려는 물량이 상대적으로 많아지고 있음을 보여주는 지표입니다. 특히 송파구는 한 달 전보다 무려 24.5%나 매물이 늘어나 서울 자치구 중 가장 가파른 상승률을 보였습니다.
이런 흐름은 단순한 우연이 아닙니다. 이재명 대통령이 지난달 SNS와 공식 자리에서 양도세 중과 유예 종료 의지를 재차 확인한 데 이어, 재정경제부가 구체적인 일정을 보고하면서 다주택자들의 심리가 움직이기 시작한 겁니다. 시중에서는 ‘급매’ 문구를 단 매물이 눈에 띄게 늘었고, 일부 단지에서는 시세보다 5천만 원에서 1억 원 가량 가격을 낮춰 내놓는 사례도 나오고 있습니다. 그러나 흥미로운 점은 매물은 늘었지만 거래로 바로 이어지고 있지 않다는 사실입니다. 매수자들은 유예 종료 시한이 다가올수록 가격이 더 떨어질 것이라며 관망하고 있어, 아직은 ‘팔자’와 ‘사자’ 간의 신경전이 이어지는 양상입니다.
쟁점은 ‘실거주 유예’ 기간입니다
이러한 시장의 움직임 한가운데에 정부의 정책 구상이 자리 잡고 있습니다. 5월 9일이라는 딱딱한 마감선만 제시할 경우, 특히 세입자가 거주 중인 주택을 보유한 다주택자들은 매각 계약을 체결하기 어려운 현실적 난관에 부딪힐 수밖에 없습니다. 이에 정부는 보완책 마련에 고심하고 있는데요, 핵심 쟁점은 바로 ‘실거주 의무’의 유예 기간을 얼마나 둘 것인가입니다.
현행 토지거래허가구역(토허구역) 제도 아래에서는 주택을 매수한 사람이 4개월 이내에 실제로 거주해야 합니다. 세입자가 있는 경우, 그 퇴거 합의 없이는 거래 허가 자체를 받을 수 없는 구조죠. 정부가 검토 중인 방안은 5월 9일 이전에 계약을 체결한 경우, 매수인의 실거주 의무 적용 시점을 세입자의 잔여 임차 기간만큼 늦추는 것입니다. 예를 들어 세입자의 임대차 계약이 6개월 남았다면, 새 집주인은 그 기간 동안 실거주를 미룰 수 있게 해주는 거죠. 이는 갭투자(시세차익을 노리는 단기 투자) 방지라는 토허제의 본래 취지를 훼손하지 않으면서 현실적인 거래 장벽을 낮추려는 타협안으로 읽힙니다.
하지만 여기서도 난제는 있습니다. 잔여 임차 기간이 길 경우, 최대 2년 가까이 실거주가 유예될 수 있어 사실상의 갭투자 기회를 제공할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 재정경제부와 국토교통부는 이 같은 디테일을 놓고 조율 중이며, 이번 주 안에 최종 보완책을 발표할 예정입니다. 이 결정에 따라 시장에 나온 매물이 실제 거래로 얼마나 연결될지가 크게 달라질 전망입니다.
매도와 증여 사이에서 갈등하는 다주택자들
마감 시한이 다가옴에 따라 다주택자들은 각자의 상황에 맞는 최선의 선택을 고민하고 있습니다. 당장의 세금 부담만 놓고 보면, 5월 9일 이전에 양도하는 것이 가장 유리한 선택지입니다. 조정대상지역 내 2주택을 20억 원에 매각할 경우 약 3억 3천만 원의 양도세가 부과되지만, 같은 금액을 자녀에게 단순 증여하면 증여세가 6억 원 이상으로 두 배 가까이 나오기 때문입니다.
그러나 많은 자산가들은 당장의 양도세보다 미래의 상속세까지 종합적으로 고려합니다. 이에 따라 세무사 사무실에서는 ‘지금 매도해서 남은 현금을 증여하는 게 나을까, 아니면 아예 주택을 증여하는 게 나을까’라는 복잡한 상담이 이어지고 있죠. 또 다른 현상은 자녀에게 시세보다 낮은 가격에 매도하는 ‘저가 양도’ 사례가 늘고 있다는 점입니다. 상속세 및 증여세법에서는 부모와 자녀 간 직계존비속 거래에 한해 시가의 70%까지는 정당한 거래로 인정해주는 규정이 있어, 이를 활용하는 경우가 있습니다. 다만 시가와의 차액이 지나치게 크면 부당행위계산 부인 규정에 따라 세무 당국의 조정을 받을 수 있어 주의가 필요합니다.
시장의 눈은 정부의 보완책 발표와 6월 지방선거 이후 본격화될 것으로 예상되는 보유세 개편 논의에 쏠려 있습니다. 전문가들은 다주택자들의 매도 물량이 당분간 지속될 것이나, 높은 가격과 주택담보대출 규제로 인해 이 물량을 소화할 실수요자의 구매력이 뒷받침될지가 관건이라고 지적합니다. 결국 정책의 성패는 시장의 수용성을 어떻게 높일 것인가에 달려 있을 듯합니다.