공급이 사라진 서울…분양 '0'의 충격
2025년 11월, 서울에서 분양된 주택이 단 한 채도 없었다. 지난해 11월은 전년 같은 달에 비해 분양 물량이 ‘0’건을 기록한 충격적인 결과다. 연간 누적 분양 물량도 크게 감소했다. 이는 서울 주택 시장이 심각한 공급 부족에 직면했음을 보여준다. 실제로 지난 2~3년간 누적된 신축 주택 공급 부족이 수도권 시장을 압박하고 있다. 올해 수도권 주택 준공 물량은 예년 평균의 절반 수준에 머물 것으로 예상되며, 전국적으로도 감소세가 이어진다. 이런 상황에서 전문가들은 2026년 서울 주택 매매가가 최대 4.2% 상승할 것이라고 전망하고 있다. 수도권 전셋값도 3.8% 오를 것으로 보인다.
수요 억제에서 공급 확대로, 정책 기로에 선 정부
정부는 그동안 수요 억제 위주의 부동산 정책을 펼쳐왔다. 규제를 강화하고 거래에 제동을 걸었지만, 시장은 오히려 더 왜곡되고 공급 부족은 심화됐다는 평가가 나온다. 11월 서울 아파트 매매 건수는 전월 대비 60.2% 급감했지만, 가격 상승세는 막지 못했다. 업계와 전문가들은 이제 정책의 초점을 공급 확대로 돌려야 한다고 목소리를 높이고 있다. 공급을 늘리지 않고는 가격 안정을 기대하기 어렵다는 것이다. 정부도 이런 목소리를 받아들였는지, 공공주택 공급 확대, 도심 유휴부지 활용, 개발제한구역 해제 등을 통한 추가 공급 대책을 준비 중이다. 다만 이번 정책 전환이 얼마나 효과를 거둘지에 대해서는 아직 논란이 있다.
집값 양극화와 앞으로의 전망
공급 부족은 수도권과 비수도권의 집값 격차를 더욱 벌리고 있다. 주택산업연구원 등 주요 기관은 2026년 서울과 수도권 주택가격은 상승할 것으로 내다본 반면, 비수도권은 하락 또는 보합세를 보일 것으로 예측했다. 집값 양극화가 심화되면 수도권 주택 접근성이 더욱 떨어지고 지역 간 불균형이 커질 수 있다. 정부의 공급 확대 정책이 시장에 제대로 먹혀들려면 수도권에 쏠린 수요를 분산시키는 방안도 함께 고려해야 한다는 지적이 나온다. 현재 전국 미분양 주택의 대부분이 비수도권에 몰려 있어, 수도권 공급 보릿고개를 넘는 것이 핵심 과제다. 새해 주택 시장은 정부의 공급 대책이 실효성을 거두는지 여부에 따라 향방이 갈릴 전망이다.