규제 쇼크에 휩싸인 부동산 시장
이재명 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있습니다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하고 대출 규제를 강화한 이번 조치가 시장에 즉각적인 충격을 주고 있는데요, 마포구와 영등포구 등 주요 지역에서는 급매물이 쏟아지고 중개업소에 문의 전화가 쇄도하는 등 혼란스러운 양상을 보이고 있습니다. 특히 20일 토허제 시행을 앞두고 '갭투자 막차'를 타려는 수요자들과 매물을 처분하려는 매도자들이 뒤섞이며 시장이 일시적으로 과열되는 모습도 포착되었습니다.
쏟아지는 급매물과 북적인 중개업소
정부 대책 발표 직후부터 서울 각지의 부동산 중개사무실은 북적이는 모습을 보였습니다. 노원구에서는 전용 49㎡ 매물이 시세보다 2500만 원 낮은 5억 9000만 원에 등장하는가 하면, 마포구와 성동구의 한강벨트 아파트에서도 급매물이 나타났는데요, 이는 토허제 시행 이후 갭투자가 사실상 불가능해질 것이라는 전망에 따른 움직임으로 분석됩니다. 공인중개사들은 시세보다 2억 원 이상 저렴한 급매물을 고객들에게 적극 알리며 거래를 서두르고 있습니다.
실제로 추석 연휴를 낀 2주 동안 서울 아파트값 상승폭이 전주보다 두 배로 커지는 등 규제 발표 전 '패닉바잉' 현상이 관찰되기도 했습니다. 한 중개업자에 따르면 "규제 예상으로 인해 신고가가 계속 나왔다"고 설명하는데요, 일부 매수자들은 규제에 걸릴까 봐 잔금 처리를 서두르는 모습도 보였다고 합니다.
지역별로 엇갈리는 시장 반응
서울 시장 내에서도 지역별 반응이 뚜렷이 갈리고 있습니다. 성동구, 광진구, 송파구 등 한강벨트 지역에서는 상승세가 두드러진 반면, 서울 외곽이나 경기도 일부 지역은 상대적으로 온도 차를 보였습니다. 강남권은 직격탄을 맞고 거래가 크게 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 규제에서 제외된 지역은 오히려 풍선효과를 기대하며 반사이익을 누릴 준비를 하고 있습니다.
경기도의 경우 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 시장 양극화가 심화될 전망입니다. 규제지역으로 지정된 과천, 광명 등에서는 거래 절벽 현상이 우려되는 상황입니다. 반면 김포시 등 비규제 지역에서는 서울에서 밀려나는 수요를 흡수할 준비가 되어 있는데요, 한 중개업자는 "규제지역에서 유입되는 수요 증가를 예상하며 분양 일정을 재추진하고 있습니다.
실수요자들의 어려움 가중
가장 큰 피해를 보는 계층은 오히려 실수요자들입니다. 대출 한도가 15억25억 원 주택의 경우 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소되면서, 현금 부자가 아니면 주택 구입이 사실상 불가능해졌기 때문인데요, **3040대 실수요자들이 활용하던 '내 집 마련 사다리'가 막히게 되었습니다.** 특히 학군을 고려해 이사를 계획했던 사람들은 자금 계획이 틀어지면서 어려움을 호소하고 있습니다.
금융위원장이 무주택자 전세대출에 DSR 적용 계획이 없다고 밝혔지만, 주담대 규제만으로도 이미 충분한 충격입니다. 일부에서는 "상급지 가지 말란 얘기냐"며 정책의 형평성에 의문을 제기하는 목소리도 나오고 있습니다.
전문가들의 전망과 우려
부동산 전문가들은 이번 대책에 대해 복잡한 시각을 보이고 있습니다. KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "6·27 대출 규제에 이어 토허제가 2차 충격 요법이 될 것"이라고 분석하면서도, 전반적으로 숨고르기 장세에 진입할 것이라고 전망했습니다. 시장이 2~3개월의 진정세를 보인 후 다시 요동칠 가능성도 있다고 지적합니다.
더 큰 문제는 공급 부족 해결 없이 규제만 강화했다는 점입니다. 한 전문가는 "규제가 거래를 묶을 뿐, 서울에 집을 짓지 못하게 만드는 규제의 벽은 여전히 존재한다고 분석하는데요, 과거 미분양 사태를 겪었던 마포래미안푸르지오와 신길뉴타운의 변화를 보며 이번 정책이 어떤 결과를 가져올지 주목되고 있습니다.