용적률 상향과 택지 공급, 물량 확대가 시작입니다
정부와 서울시가 동시에 주택 공급 확대에 나섰습니다. 서울시는 제3종일반주거지역의 법적 상한 용적률을 300%에서 최대 360%까지 높이는 방안을 검토 중인데요. 이와 함께 정부는 서울을 제외한 경기 하남, 성남, 고양, 김포 등지에 7만 3천 호의 신규 택지를 공급하겠다고 밝혔습니다. 모두 주택난 해소를 위한 대규모 물량 확보 전략이지만, 용적률 상향과 택지 공급만으로는 서울 주택 시장의 수요를 당장 흡수하기 어렵습니다. 실질적인 공급으로 연결되려면 몇 가지 숨은 조건들이 충족되어야 하기 때문입니다.
숨은 조건들이 사업성을 좌우합니다
용적률 상향이 사업성 개선으로 이어지려면 추가 용적률에 연동되는 공공주택 비율과 인수가격이 관건입니다. 늘어난 용적률 상당 부분이 임대주택으로 배정되거나, 공공 인수가격이 실제 건축비에 못 미칠 경우 일반분양 증가폭은 제한되고 차액이 조합원의 분담금으로 전가되기 때문입니다. 이런 갈등은 이미 경기 광명시 철산·하안 재건축 현장에서도 나타났는데요. 지자체가 공공임대주택 추가 공급을 요구하자 조합원들은 일반분양 감소와 분담금 증가를 이유로 강하게 반발했습니다. 여기에 공사비 상승과 분양가상한제까지 겹쳐 원가를 충분히 반영하기 어려운 상황이라, 용적률 완화가 곧바로 사업성 확보로 이어지지는 않습니다.
단기 대책과 제도 보완이 함께 필요합니다
경기권에 집중된 7만 3천 호 택지 공급 역시 서울 접근성이 좋은 지역들이 후보지로 거론되고 있지만, 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요됩니다. 행정 절차와 인허가를 고려하면 단기적으로 서울 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나오는데요. 이에 따라 이미 사업이 진행 중인 3기 신도시의 용적률을 상향해 공급 시점을 앞당기는 단기 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다. 당연히 중장기적 택지 확보도 중요하지만, 결국 물량 확대만큼 중요한 건 사업장별 여건에 맞춰 공공주택 인수가격과 기부채납 기준을 차등 적용하는 등 사업성을 보장하는 제도적 뒷받침입니다. 이것이 마련될 때 비로소 용적률 상향과 택지 공급은 실질적인 주택 공급 확대로 완성될 것으로 보입니다.