초고가 '똘똘한 한 채'에 세금 칼 겨눈 정부
정부가 이른바 '똘똘한 한 채'에 보유세 부담을 높이는 방향으로 종합부동산세 개편을 추진하고 있습니다. 그동안 다주택 규제가 오히려 서울 강남·한강변 등 상급지의 고가 주택에 자산을 집중시키는 현상을 부추겼다는 판단 때문인데요. 이재명 대통령은 이 현상이 효율적인 투기 기회를 만들어 지역별 집값 양극화를 심화시켰다고 직접 지적했습니다.
사실 '똘똘한 한 채'는 실거주 여부와 관계없이 1주택자에게 주어진 일괄적인 세제 혜택 덕분에 가능했습니다. 상급지 집값을 빠르게 끌어올리는 원인이 되었다는 분석이 나오는 이유죠. 이에 따라 정부는 초고가 주택 보유자의 세 부담을 높이고, 서민·중산층과 실거주용 및 지방 주택에 대한 부담은 낮추는 차등 과세를 준비하고 있습니다.
주택 수가 아닌 가액 기준으로 과세 구조 바꾼다
이번 개편의 핵심은 종부세 과세 체계를 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 전환하는 것입니다. 현행 제도는 3주택 이상 보유자에게 중과세율을 적용하는 방식이라, 고가의 1주택 보유자가 저가의 다주택 보유자보다 오히려 낮은 세율을 적용받는 불형평성이 발생했습니다.
이를 해결하기 위해 정부는 기본공제, 중부담, 초고가 세 그룹으로 나누는 설계를 검토 중입니다. 기본공제선은 현행 12억 원에서 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향하고, 중부담 그룹은 현 수준을 유지하거나 완만하게 조정할 계획입니다. 반면 시가 30억~50억 원 수준의 초고가 그룹은 세율 인상과 과세표준 구간 세분화를 통해 과세 강도를 높일 예정입니다. 보유 주택 수와 상관없이 전체 주택 가액을 기준으로 세율을 매기면, 자산가들이 초고가 주택 한 채만 고집하지 않고 중간 가격대 주택 여러 채를 선택할 수 있어 시장 재편이 가능할 것이라는 전망이 나옵니다.
또한 장기 보유 중심의 공제 체계를 실거주 중심으로 바꿔 투자 목적 보유자와 실제 거주자를 차별화하는 방안도 논의되고 있습니다.
세금만으로 집값 잡힐까…전문가들은 신중한 입장
정부의 방향은 명확하지만, 전문가들 사이에서는 효과에 대한 신중한 시각이 적지 않습니다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원과 김인만 소장 등은 공급 부족과 수급 불균형, 지역 간 인프라 격차가 근본 원인이라며 보유세 강화만으로는 한계가 있다고 지적했습니다.
특히 고가 주택이 부와 사회적 지위를 상징하는 '지위재' 성격을 띠면서, 세 부담이 늘어도 수요가 쉽게 줄지 않는다는 분석이 나옵니다. 결국 세금 인상만으로는 초고가 주택의 수요를 억제하기 어렵고, 공급 확대와 지역 균형 발전이 병행되어야 한다는 지적이 계속되고 있습니다.
정부는 오는 7월 27일 부동산정책 국민 대토론회를 통해 추가 의견을 수렴하고, 이를 바탕으로 8월 초 세법 개정안에 최종안을 담을 계획입니다. 보유세 개편이 집값 안정과 과세 형평성이라는 두 가지 목표를 모두 달성할 수 있을지 주목됩니다.